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典型的曼哈顿公寓房价普降至100万美元以下

最近的迹象表明曼哈顿楼市正趋向疲软,在2018年年底,房屋销售的典型成本在三年内首次降至100万美元以下。

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纽约是世界财富第一大城

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根据一份最新报告显示,按照有钱人想把家人和自己的钱放在哪里来衡量,纽约是世界上最受有钱人欢迎的城市,

房地产公司Knight Frank创建的“莱坊城市财富指数”对世界上主要城市对富人的吸引力进行了排名。纽约排名第一,其次是伦敦和旧金山。

排名基于四个主要因素:财富、投资、生活方式和未来。

“财富”是衡量当前和未来的富裕居民的人口数,主要关注增长率。该报告称,纽约“统治”了全球其它城市,每年有超过110万家庭收入超过25万美元(有些人可能会认为,这在纽约肯定不属于“富人”行列)。

该报告的“投资”用于衡量富人将资金投入房地产和其它资产的情况,纽约荣登“年度平均私人投资数量最多的地区”。

报告称,有关城市的“未来”,到2022年,纽约在所有城市中预计GDP增长率最高。

“生活方式”衡量的是酒店和餐厅的数量和质量,以及城市的平均游客消费额。虽然伦敦拥有更多的五星级酒店,而墨尔本的游客每人消费额更高,但是从总体上来讲,纽约排名第一。

报告称:“纽约在榜单上独领风骚,每项均排名榜首。”
伦敦排名第二,而旧金山排名第三。
北美在整个榜单中占据主导地位,排名前20位的城市中有10个位于北美地区。
马德里和墨尔本在榜单的20个城市中垫底。
以下是完整列表,按类别进行分类。

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境外投资者如何利用纽约房地产洗钱

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现代世界的特征之一就是全球经济精英无底洞一样的贪婪。世界上最富有的一群人将一半的时间花费在敛集更多财富上,而另一半的时间则要尽可能地防止税收夺走他们已经拥有的东西。而在实现后者的过程中,最关键的工具就是避税港:使用合法的经济手段将其收入和财富转移到无税收或税收极低的司法管辖区。

避税港在几十年来一直是一个突出的问题。但是,在“巴拿马文件”以及最近的“天堂文件”中泄露的企业文件,已经为这个问题吸引了特别的关注。

避税者有各种各样的手段可供使用。但是我只想关注其中的一个:房地产。这种手段的重要性正在日益增长,而且有相对比较容易的解决办法。

房地产——特别是在像曼哈顿这样炙手可热的超级昂贵的市场——已经成为全球精英青睐的投资工具。纽约调查所显示,2008年至2014年间,大曼哈顿发展项目中约有30%的公寓出售给了外国投资者或有限责任公司(通常隐藏着一些外国投资者)。

外国投资者一般不得不向美国支付一些税金(财产税和销售税),以避免在俄罗斯、中国或其它任何地方的国内税金。但是他们显然从中获得了很多好处——世界上可以隐藏巨额财产的地方少之又少,而且这样还可以隐藏身份。

相较于一些小型的避税港,美国的房地产的确具有一定的优势。像百慕大或塞舌尔这样的地方,他们非常微小,而且如果受到联合国的制裁,这些地方就会毫无防守之力。纽约的房地产可以免受这种威胁。这里不仅提供便利的财富储存机制,到访纽约市时还是一个随时可以落脚的地方,而且可以提供市价上涨的收益——这在最近的纽约市场上可是相当可观的收益。

境外现金大量涌入纽约房地产会带来许多不利。最明显的是推高了纽约本地人购买的价格。但是,这也造成了许多优质的公寓空置,推高了租金。许多外国投资者的资产被租出去,但是也有很多并未出租。《纽约》杂志的一篇文章称:“根据美国人口调查局的估计,第五大道和公园大道之间49号至70号街区的所有公寓中,30%的公寓一年中至少有10个月是空置的。”

许多外国投资者和相关的空壳公司在洗钱。特朗普的前竞选主席保罗·马纳福特(Paul Manafort)涉嫌洗钱罪,其中也牵涉到了纽约房地产。《纽约时报》花费了巨大的精力对一部分曼哈顿的高端住宅建筑进行了研究,并发现了大量隐蔽的、甚至非法的外国投资者。

大致来讲,早在2016年3月,财政部就决定开始在曼哈顿和迈阿密对外国秘密买家购买房地产进行追踪。几个月后,他们发现,现金购买豪华公寓的买家中超过四分之一是可疑的,并且加大了调查力度。

那么,应对措施是什么? 首先,要全面打击洗钱活动。最近的执法力度不严,以致犯罪分子也变得非常松懈,因此很多财产可能很容易就被查封。其次,像纽约这样的城市可以禁止外资空壳公司购买住宅产业。

投资纽约房地产确实意义重大,但是,一定要采用合适的手段,防止投资者洗钱。

纽约特朗普大厦公寓价格大跌,大衰退以来最低水平

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自特朗普总统于2015年宣布参选以来,纽约市特朗普大厦的公寓价格便一落千丈。
华尔街日报上周报道,位于第五大道的这处房产的价格已经跌至“经济大衰退”以来的最低水平。
据华尔街日报报道,该物业每平方英尺的平均价格为2,100美元,比2016年下降13%,比2015年下降23%。
分析人士指出,造成价格下跌的因素有很多,其中包括特朗普当选后的大厦安保要求的提高,民众对于特朗普的普遍反感,或该地区豪华公寓市场的整体衰减。
然而,特朗普大厦公寓的价格下降速度比曼哈顿中城的其它物业更快。剔除新开发项目,自2015年以来,该地区物业的每平方英尺平均价格小幅报升0.3%。
“我们无法知道价格猛跌是否是因为现如今该建筑的限制更加严格(例如特勤局和警察的入驻),还是因为特朗普品牌与建筑的紧密联接对价格造成了抑制作用,” CityRealty的研究主任嘉比·沃沙尔(Gabby Warshawer)向华尔街日报如此说。
楼高664英尺的特朗普大厦是曼哈顿中央公园附近最显著的房地产建筑。这里是特朗普参与总统竞选的活动总部,也是特朗普当选后的几次抗议和示威的聚集点。
这座摩天大楼并不是唯一一个大跌的特朗普产业。华尔街日报报道,附近的特朗普国际大厦酒店的每平方英尺平均价格自2015年以来下降了24%,降至3600美元。
独立报最近报道说,特朗普集团如今的价值仅有其之前声称价值的十分之一。

曼哈顿房地产——交错复杂的市场信号

曼哈顿的公寓销售表现在最近两年间是最为强劲的,尽管高端房产的价格继续面临压力。过去12个月里,曼哈顿的销售价格中值上涨了8%,但平均销售价格却下降了约2%。平均价格的下降可以归因于整体高档奢侈楼市的价格大幅下跌。同样有趣的是,房价优惠更普遍出现了,而竞价战却变得不那么常见。

曼哈顿平均房价下跌的主要原因是,豪华住宅和新建楼盘的价格大幅下跌。新建住宅公寓的价格在过去12个月里大幅下跌—即每平方英尺价格中值下降13%,或新建开发项目每平方英尺平均价格下降19%!基于房地产经纪公司Corcoran的研究报告,过去5年里新建开发项目的房价仍然有大幅提高,所以这个季度的房价下降是否是一个异常值还有待观察。

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对于外国投资者来说,也许更值得来看一下二手公寓房交易市场的动向。外国买家总是购买公寓普通房型(而非“Co-op类型公寓”,由于这种公寓需要从董事会获得批准而且有非常严格的租赁要求而变得让外国买家难以购置)。在过去的12个月里,二手普通公寓的中值和均价分别上涨了6%和5%。曼哈顿一套普通公寓的价格中值目前约为140万美元。下列图表显示,曼哈顿的普通公寓的价格中值和每平方英尺价格在过去的几年里一直在稳步上升。

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结论是,我们在曼哈顿的房地产市场上看到了一个交错复杂的信号。高档奢侈房屋和新建开发项目固然面临着持续的下行压力。与此同时,二手公寓市场则继续稳步向上发展。

来源:CNBC和房地产经纪人报告
2017年10月

最新【纽约房地产报告】房价新高,增长不均,租赁萧条

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我们先来看一下纽约房价总表:

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• 房价中值为:若100套房屋交易,按照房价排序,排在第50或51套房的价格。若房屋均价大幅高于中值价格,则意味着有一些高价房拉高了均价。
• 上表为纽约分地区公寓价格,都创了本地块历史新高。

中国投资者最喜爱的区域:

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我要投资,纽约增长最强劲的地区在哪?
哈莱姆(Harlem),曼哈顿下城和布鲁克林是今年2季度新房销售最好的区块。

现在,我们一个一个来看看纽约的这些地区:
【曼哈顿】
虽然一些指标显示出房市疲软迹象——如新建公寓楼上市数量减少,获取买家时间延长——但是,价格还是升至新高,房屋销量也大幅增长,本季度超过了3000套。
总结大趋势是:高销量,高房价,二手房卖家数量开始下滑,竞价战仍然普遍。
曼哈顿新建公寓的房价中值大幅上涨了22.8%,达到$331万美元。

虽然均价“奢侈”,但是买家多倾向“非奢侈”房屋
在这全球金融、文化、娱乐之都,竟有高达47.2%的公寓销售价在$100万-$300万美元之间,还算不上“豪宅”。

市场冷却信号显现
特别在超豪宅市场,虽然目前房价中值达到了$684万美元,但这个数字仅增长了3.5%。上季度市场销售折扣现象开始上升,卖家开始接受了现实。市面上的在售豪宅公寓数量也减少了——因为售价狮子大开口的房屋无人问津,卖家只能放弃。

面临挑战的租赁市场
租赁活动仍然疲软。今年至今为止,还没有看到令人兴奋的租赁活动上升。买家持续购买公寓投资出租又使原本就供过于求的租赁市场加剧了竞争。租客们仍然能够商谈到更低的租金,因为房东意识到有个老练的租客支付稍低一点的租金总比一个租客都没有要强。

【布鲁克林】
看起来布鲁克林房产已经像曼哈顿一样令人目眩地居于高位了。今年第2季度房价又创了新高。曾经,纽约人记忆中“远处的布鲁克林还能买得起房”的想法已经一去不复返了。
销量大幅飙升了50.7%,而房屋供给下降了15.5%。
公寓的房价中值为$90万美元,合作公寓的房价中值为$42万美元,别墅的房价中值为$105万美元,豪宅的房价中值飙升了32.6%,达到了$252万美元。
分析人士认为布鲁克林房地产还有上升空间。

新建房屋占比上升
布鲁克林的新房销售较去年同期飞升了127%,新房售价中值上升了25%,达到了$97万美元,均价则上升了42%,达到了$137万美元。虽然新房供应与销量均在增长,但是合作公寓和二手公寓的公寓和销量反而下降了。

【皇后区】
同样地,皇后区的房价也一起创了历史新高,豪宅房价中值上升至$120万美元,今年第二季度是皇后区十几年来房屋销售最旺的时候,销量飙升了47%。

Source: www.dongxilian.com

在中国中产阶级的眼中,布鲁克林房产不仅仅意味着一张绿卡

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如果你问一个纽约人,哪里可以吃上最正宗的中餐,他们可能会建议Nom Wah Tea Parlor的点心或者试试Peking Duck House北京烤鸭店。这两家餐馆都位于曼哈顿下城人口密集的唐人街上。
但现在,如果你再问一个纽约人,哪里可以吃上最正宗的中餐,越来越多的人会回答布鲁克林。布鲁克林的第一个唐人街——日落公园的饭馆里随处可见火锅美食(源于中国福建的特色餐),而这里已经成为中国移民最集中的地区。
自金融危机以来,在美国沿海城市购买房产在中国富有人群中越来越流行。根据路透社报道,2014年中国人在曼哈顿购买的公寓数量首次超过俄罗斯人。美元的坚挺与人民币的疲软使中国中产阶级成为布鲁克林房地产市场的主要买家。除了布鲁克林的唐人街已经沉淀了中国文化外,布鲁克林新兴地区房产的增值潜力也是无可比拟的优点。

布鲁克林房产经纪人J. Colegrove说:“你可以在布鲁克林中等地区购买投资性房产,租金收益即可达百分之7或8。”另外每年房产还有相当大的增值幅度。一些报告表明布鲁克林的联排别墅和公寓的年增值幅度达到了百分之16。
自2007年以来,中国外汇管理局严格限制个人外汇兑换额度为最高5万美金一年。但中国人纷纷绕过该外汇管制在海外进行房地产投资。相对于把家产存放在2016年亚洲表现最差的货币(人民币)中,投资美国房产收益率更高,也更稳定。
Rhodium集团(一个追踪全球经济趋势的策略集团)的一份报告显示,尽管中国有每人每年最高5万美金外汇兑换的限制,但是2016年中国在美国的直接投资额创新高达到了456亿美元,使美国成为吸收中国海外投资的最大目的地。
亨特学院城市事务与规划教授、移民专家Peter Kwong认为,对于广大的中国中产阶级人士而言,布鲁克林房地产不仅仅代表一项长期投资,它更是一扇通往成为美国公民的大门,取得合法在美国生活、学习和工作的权利,拥有更光明的未来。而这很大程度上要感谢美国EB-5投资移民签证政策。
对布鲁克林居民而言,不断上升的租金以及买得起的房产越来越少已经成为由来已久的社会问题——当海外购房者纷纷涌入这个已经十分紧俏的市场、推动房价继续上涨时,这个问题更加激化了。跟风投资者们、信托基金从业年轻人和高科技公司的高管们也都纷纷抱怨布鲁克林不断上涨的房价。然而就像其他国家的海外购房者一样,中国买家能出更高的价格,而且能以现金付款。
然而,中国政府正在采取措施阻止资本大量流出购买海外房产。今年一月份,中国外汇管理局进一步严加管制大陆居民的外汇兑换活动。
尽管外汇管制越来越严,Kwong教授说许多中国人还是在拼命把资金转移到国外,他们总能找到办法的。Kwong说华裔聚居地将沿着地铁线继续在布鲁克林扩张。
Rhodium集团中国国际贸易投资研究分析员Benjamin Eckersley注意到,中国政府称其外汇管制是暂时的,并且中国公司和个人对投资发达国家房地产的热情远胜于当前水平。Rhodium最近的一份研究报告中指出最近几个月里中国的海外投资脚步放缓,但是最受影响的是大型的、几十亿美金级别的跨国收购项目,小型海外投资更容易避开严格的外汇管控,将继续表现良好。

来源:2017年3月21日 CNBC

曼哈顿房产市场传递的复杂信号

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根据曼哈顿主要房产经纪的最新报告,曼哈顿房市正在传递复杂信号。这可能意味着房地产已经达到峰顶,并将持续在一个稳定水平。
从积极角度而言,曼哈顿房市在2017年第一季度创下了转手交易量总值的里程碑,包括co-ops和公寓楼在内的交易量同年上升7.7%。另一个积极因素是平均售价,包括新建住宅和二手房的交易在内,上升2.6%至210万美元。
然而,曼哈顿房地产市场也有一些负面因素。当平均售价小幅上升时,过去12个月的中间售价则下降了3.3%。同时,出售曼哈顿单元的时间也比过去长了。房屋在交易市场上平均存在90天,相比去年同期仅78天。
房市整体正在传递复杂的信号,而单看公寓楼市场则很重要,因为公寓楼是外国买家普遍会关注和购买的楼房类型。公寓楼在出售和出租上都受限制更少,这也是对那些通常没有足够信誉分或材料不足而无法购买co-op楼房的外国买家而言最大的优势,他们需要在出租楼房上有更多灵活性。
公寓楼市场的显示出中等偏积极的态势。大多数房产经纪公司指出,公寓楼平均售价大约上涨4%。公寓楼房价中间值在过去12个月中表现平稳。
最后,曼哈顿的新建住宅喜忧参半。平均售价和中间值每年都在上涨。平均售价上升23%至480万美元,而中间值上升4.9%至280万美元。然而,新建住宅的销售量则在去年下滑25%以上,并且新建单元在交易市场上存留的时间也更长,平均长达241天,几乎是去年同期的两倍之久。
2017余下时间的市场情况尚不明朗,但销售情况基本不太可能超越2016年,尤其是当利率还在持续上升。

来源:www.Eastwestproperty.com Corcoran and Elliman第一季度报告

纽约唯一房价放缓的房型

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纽约的Co-ops公寓房已经不像10年前那么吃香了。过去,纽约有85%的公寓楼都是Co-ops类型公寓。但这种情况已经时过境迁。当下的纽约人已经不愿意每月支付更高的费用,或者去面对那些挑剔的房屋董事会。

纽约有两种类型的公寓是买家需要知道的,一种是合作公寓(或称为Co-ops),另一种即普通公寓(或称为Condos)。这两种类型基本上是根据它们的产权法律结构来定义的。主要区别是,Co-ops通常设有很多限制,比如针对出售对象和出租对象有特定要求。通常,在Co-ops寻找潜在买家或潜在租客前会出台很多苛刻的要求。Co-ops的房屋董事会需要面试潜在买家或潜在租客已决定申请者是否符合条件居住在该套公寓里。甚至,Co-ops房屋对房东出租自己的房屋也有严格限制,比如很多Co-ops房屋要求屋主只能最多出租自己的房屋2年,期满后则必须要搬回来自己居住在此。对很多只想出租而不像自住的房屋投资者而言,这当然是个很大的难题。

通常,住在Co-ops里的居民并不一定是屋主本人。居住于此的个人或家庭,相比起是该条公寓屋主,他们更有可能拥有更大房产份额,即该套公寓所在的整栋楼房的一部分产权。这种情况使他们获得更低的房产总价但相对较高的月供。

尽管Co-ops仍然是纽约房产的主要组成部分,但它的地位却渐渐丢失,让步给Condos。Condos房屋的总价虽然较高,但维护费等相关费用较低,对房屋本身的限制也少很多。根据Investopedia 的数据显示:30年前,整个纽约市大概有85%左右的Co-ops和15%左右的Condos,而现在的房产市场上,Co-ops占比75%,Condos占比25%。

Co-ops的房产市场显然已经放缓下来。根据《华尔街日报》报道。Co-ops房型在纽约的库存量变得停滞不前,未售出公寓数量在2016年第四季度同比增长了20%,并且开价也同比降低了10%至15%。

来源: MarketWatch

曼哈顿公寓又涨价了——但市场传出多面信号?

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尽管成交量有所下降,曼哈顿公寓的平均售价在2016年第四季度创新高,达到210万美金,较上一年度增长了9%。另外,每平方英尺均价较一年前上涨了6%。然而,曼哈顿公寓的售价中值较2015年第四季度下降了4%到9%不等(根据你看的是哪一份报告)。房屋销售速度也变慢了。上述数据包含了曼哈顿的公寓、合作公寓和联排别墅。
公寓市场
非美籍外国人可能应当只关注公寓市场(而非合作公寓市场)。公寓有更多优势,比如更灵活的出租规定、较少需要房屋理事会批准等。公寓平均售价在过去12个月里上涨了16%。然而,售价中值略微下降——过去12个月内下降了2%。
所有公寓市场中的一小部分——新建公寓继续表现良好,平均售价较1年前上涨了40%,售价中值也较1年前上升了42%。然而,销量却在下降,并且在2017年上半年可能销量会继续低迷。
有议价空间?
2016年第四季度,公寓在售时间平均为88天,较1年前延长了10%。卖家收到的实际成交价为最终报价的98.0%,比2015年第四季度的98.7%有所下降。这意味着卖家愿意略微提高折扣。
豪宅市场
豪宅市场的定义是所有交易完成的房屋买卖中价格最高的10%。2016年第四季度的豪宅市场指售价在420万美金以上的房屋。报告显示所有豪宅成交中有超过一半位于曼哈顿下城,而售价信号较为复杂——售价中值略微下降,但均价有所上升。
结论
总体而言,曼哈顿公寓市场比较强健,经纪人也看到了比较健康的交易和谈判数据。议价的空间当然可能更大,但报价2%的折扣说明市场还是十分紧俏的。虽然利率预计会上升,但上升将是逐渐的,对房产市场几乎没有什么影响。川普政府被认为是纽约房地产市场的一大利好消息。根据曼哈顿房地产市场上长期持续的上涨历史,无论利率如何、川普在2017年做些什么,在曼哈顿购买房产可能都是一项安全的投资。

来源:Elliman,Corcoran, Rutenberg, 华尔街日报、东西方置业顾问

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