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曼哈顿公寓又涨价了——但市场传出多面信号?

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尽管成交量有所下降,曼哈顿公寓的平均售价在2016年第四季度创新高,达到210万美金,较上一年度增长了9%。另外,每平方英尺均价较一年前上涨了6%。然而,曼哈顿公寓的售价中值较2015年第四季度下降了4%到9%不等(根据你看的是哪一份报告)。房屋销售速度也变慢了。上述数据包含了曼哈顿的公寓、合作公寓和联排别墅。
公寓市场
非美籍外国人可能应当只关注公寓市场(而非合作公寓市场)。公寓有更多优势,比如更灵活的出租规定、较少需要房屋理事会批准等。公寓平均售价在过去12个月里上涨了16%。然而,售价中值略微下降——过去12个月内下降了2%。
所有公寓市场中的一小部分——新建公寓继续表现良好,平均售价较1年前上涨了40%,售价中值也较1年前上升了42%。然而,销量却在下降,并且在2017年上半年可能销量会继续低迷。
有议价空间?
2016年第四季度,公寓在售时间平均为88天,较1年前延长了10%。卖家收到的实际成交价为最终报价的98.0%,比2015年第四季度的98.7%有所下降。这意味着卖家愿意略微提高折扣。
豪宅市场
豪宅市场的定义是所有交易完成的房屋买卖中价格最高的10%。2016年第四季度的豪宅市场指售价在420万美金以上的房屋。报告显示所有豪宅成交中有超过一半位于曼哈顿下城,而售价信号较为复杂——售价中值略微下降,但均价有所上升。
结论
总体而言,曼哈顿公寓市场比较强健,经纪人也看到了比较健康的交易和谈判数据。议价的空间当然可能更大,但报价2%的折扣说明市场还是十分紧俏的。虽然利率预计会上升,但上升将是逐渐的,对房产市场几乎没有什么影响。川普政府被认为是纽约房地产市场的一大利好消息。根据曼哈顿房地产市场上长期持续的上涨历史,无论利率如何、川普在2017年做些什么,在曼哈顿购买房产可能都是一项安全的投资。

来源:Elliman,Corcoran, Rutenberg, 华尔街日报、东西方置业顾问

纽约高端地产市场怎么了?

据业内数据显示,曼哈顿高端地产的房价跟去年9月相比已经下降了5-7个百分点,并且降价之风大有延续之势。开发商都在抱怨一系列不利因素:来自中国、俄罗斯、巴西等现金流滞缓;纽约市的一项税收减免政策近期失效;银行不断向规则制定者施压以紧缩政策,等等。
这些种种导致的结果是银行停止向新建房屋提供资金。一位开发商行政总裁David Amirian表示:“我们看到新建高端地产项目融资的好日子已经到头了。”这个现象背后的核心问题是市场供给已经超额。数据显示,本周曼哈顿市面上有5250套公寓楼待售,这是2007年以来的最高房源库存量。而分析师们认为到明年的时候,市面上的待售公寓楼数量还将翻倍,因为更多建筑工程项目即将竣工上市。
正因为如此,待售房屋数量会留存于市面上更久。房屋经纪人透露,价格区间位于100万-300万美元的房源目前平均需要50天时间才会售出,这个用时之久相当于去年同期的两倍。
在超高端房屋市场 - 价格在1000万美元或以上 – 目前市面房源有531套可售。举个例子,8500万美元可以买到位于曼哈顿42街一栋8个卧室、8个卫浴室的超高级公寓楼,同时还包括一艘价值100万的可免费停靠码头5年的豪华游艇,以及两辆劳斯莱斯豪车(一辆敞篷、一辆有顶)。
而对高端房屋现状并不担忧的大有人在,比如Extell开发商CEO盖里·巴内特(Gary Barnett),专注于开发高端房产。该公司已经开挖了中央公园大厦(Central Park Tower)的地基,但是剩余开发资金还有待筹措。这个项目据称是西半球最高的住宅建筑,预计2019年竣工。巴内特表示,这将是未来五到十年内最顶尖、最豪华的大厦,“现状已经越来越富挑战,因此只有最顶尖质量的项目会得到资金。”

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来源:金融时报

中国亿万富翁掷2350万美元购置纽约天价公寓

亿万富翁要跻身纽约市中心会怎么做?如果你是中国富豪刘益谦,你会在纽约市中心知名的One57大楼一套三居室掷下2350万美元用作落脚点。根据华尔街日报的消息,刘先生最近购置了这套位于62层的4500平方英尺的单元,并将交易称为“不错的价钱”。
这套单元在原本2014年的时候开价4100万美元,而后经过几番降价,在最近一次出价将至2500万美元。该套公寓原先归于一家叫做Escape From New York LLC的公司名下用以隐藏卖主身份。据华尔街日报的消息,卖主先前打算搬入,但后认为空间太小而决定出售。卖主的原意是希望翻倍炒房,但最后却以比出价低25%的价格出售。
面临高端房产价格下跌的局面,3月份卖家被迫将这套单元从2720万美元降价至2560万美元。今年8月,另外一套三居室也以2150万美元售出,比原来开价降低了23.5%。

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来源:Curbed

2016年10月

在美国寻找优质地产投资?纽约威廉斯堡可能正合你意!

布鲁克林的威廉斯堡是纽约的嬉皮士潮人中心。而水岸边拔地而起的全新公寓楼——每平方英尺可卖到1600美元的公寓单元——可以说明在过去10年间这个地区天翻地覆的变化,也许比纽约任何其他地方变化得都快。

据业内地产公司数据表明,2016年第二季度威廉斯堡公寓楼的平均价格上涨到108万美元。这个价格升幅几乎超过了曼哈顿的公寓价格,后者在第二季度上涨到114万美元。

与此同时,新的建筑项目成堆而起却带来了另一番景象。尽管在主干道贝德福德大道(Bedford Avenue)两旁仍旧矗立着独立画廊和精品店,离开主干道区域的工业楼和排房里却充斥了大型酒店和连锁零售店。“以前嬉皮士氛围和潮人成群聚集的时代已经一去不复返了,”房地产评估公司Miller Samuel总裁乔纳森•米勒如是说。在过去10年中,没有一个地方像威廉斯堡的房价这样急剧上涨,米勒补充道。“威廉斯堡的房价高得已经让曼哈顿的一些区域变成了退而求其次的选择。”

房价上涨的驱动主要来自高端住宅地产的开发商,他们设计建造了大量昂贵楼宇。威廉斯堡适时地成长在新一波建造热潮中,成百上千的公寓楼正在大兴土木。

然而,最近几个月该地区的房价一直在跌,大量新公寓供过于求导致该地区的销售出现问题。根据Corcoran的一项调查显示,威廉斯堡平均房价在过去的12个月里下降了13%。

纽约东河岸的一些新建筑正在兴建,比如Oosten,一个拥有216套公寓单元、占据了河滨一整个街区的公寓楼项目。一居室公寓起价113万美元。该项目目前已经售出了75%。另一个拥有338个单元的码头项目也在几个街区外的地方兴建。The Austin Nichols House项目包括从单人工作室到三居室公寓的户型选择,价格从53.5万美元到3百万美元不等。

该地区的房产发展最大的一个潜在障碍可能会是纽约的地铁系统。纽约L线——这条连接威廉斯堡和曼哈顿之间的主要地铁线——将会从2019年开始关闭18个月。这是因为纽约市需要修复2012年由飓风桑迪留下的基础设施损坏。这条地铁线的暂停运营让一些企业主和房地产经纪人担心房屋销量增长会因此停滞不前。

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来源:《金融时报》
2016年9月16日

房地产经纪人给竞购战中的买家的一些建议

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近日,房地产竞购战愈演愈烈, 要在纽约市近郊找房子变得越来越难。

想要在纽约市近郊买房的您可能会有所体会,甚至已经身处在房地产竞购战中。但不必担心,纽约的知名新闻机构 CBS2 为您呈上一些温馨小提示,也许能帮助您在竞购战中获得最终的成功。

房地产经纪人指出, 任何对纽约市近郊有兴趣的买家必须为竞购战作准备。

房地产经纪人N. Elsas说: “在这里,你可以在周五开卖,然后在周日就得到多个投标。”

由于周边名校林立,威彻斯特县的房源竞争最激烈,房地产经纪通常会稍微调低价格以吸引多个潜在买家。

房地产经纪人D. Turner说:“当你稍微调低价格,你就会得到多个投标,由此引发竞购战。”

以Turner刚卖出去的一套在贝德福德的房子为例,房子很快从三个潜在买家演变成密封竞价投标。Turner告诫人们在这种情况不要犹豫太多,否则将很有可能会投标失败。

Turner说:“有买家在竞购战结束后打电话给我说,我可不可以再投高一点呢?我当时出价不够高, 但我现在真的非常想要这套房子。”Turner回答说:“一般来说,您已经失去了这个机会。”

Turner指出,投标人应大胆,但不该冲动。此外,特别是当您跟大多数人一样是通过按揭贷款买楼的话,您必须知道物业的评估价值。

Turner说: “银行会评估房子的价值,如果评估价与合同价不相符,买家是要弥补现金差额的。”

另外一个建议是在买房之前,要预先核准融资方案,并且有可能的话,在出价之前先了解和检查房子。经纪人Elsas表示购房者在买房时不要过于吹毛求疵,那样有可能会错失买房的机会。

Elsas说:“如果我在卖房,我是不会浪费时间去等您慢慢得到您的按揭贷款的,也不会在对价格和房屋细节之处斤斤计较的买家身上浪费时间,我们会把房子卖给有准备,随时可以签约买房的人。”

总而言之,这里给竞购人的建议是要出价高,预先核准你的融资方案,知道物业的评估价值,待人亲切而又有勇气应对竞购战。

经纪人表示,不少买家在中标后才发现房产的最终合约价超出自己的能力范围,所以,还是一句——要量力而为。
Source: CBS News, July 2016

曼哈顿房价过去12月暴涨35%

根据纽约曼哈顿房产公司Douglas Elliman的报告数据,截止到今年3月31日,曼哈顿公寓楼房价中位数在过去12个月里暴涨了35%。每平方英尺的平均价格上涨了34.7%至2061美元。新建公寓楼市场甚至涨幅更大,在过去12个月里中间价位飙升了60%。

这些数字背后是奢华公寓楼的极大市场需求,显示了来自纽约本土和海外投资人对曼哈顿楼市的高需求。

即便如此,成交量放缓。尽管总成交量2877宗同比去年同季度上涨了8%,但跟去年第四季度相比则下降了3%。年度基数来算,成交量在过去连续7个季度里有所下降。同时,过去一年中房源存储量增加了5%。

楼市专家指出曼哈顿地产市场的大幅升值是基于股市震荡不稳和海外市场的缓慢发展。虽然顶级豪华楼市(价值5百万美元以上)放缓,但核心公寓楼市场(价值1百万至5百万)依旧非常坚挺。

“超豪华公寓楼市场从一年前开始行情就有所变化,有放缓迹象,”米勒萨米尔(Miller Samuel)公司总裁Jonathan Miller表示,“但在其他价格区间的楼市市场,需求依旧紧俏。”他同时表示转售公寓楼的房源存量低于历史水准10%。几乎一半以上的转售公寓楼卖出比挂牌价还要高的价格。

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来源: CNBC 和 Douglas Elliman

2016年4月1日

纽约超豪华房产市场降温

曼哈顿超豪华公寓楼市显示出降温迹象。超豪华房产定义为价值超过500万美元的公寓住宅。目前来看,该类型房价已经从历史最高位下降了25%。
该现象有两大原因。第一是因为在过去几年中,很多房产开发商加紧脚步建设豪华楼盘,使得市场房源过于充足,使得那些目标投资者在这个楼市区间内有足够多的选择。业内专家表示超豪华 楼市呈现出供大于求的市场现状。第二个原因是那些出产主要顾客的海外市场诸如拉美、俄罗斯、中国等都在实行措施防止投资者巨额资金外流。
这个趋势的直接结果就是导致奢华公寓楼的报价砍低,以此来与市场上其他新楼盘房源抗争。最近有一个实例就是一家房产开发商决定将一套原本价值4500万美元的豪宅公寓重新装修分割成三套独立公寓,然后分别出售。另有一些开发商也表示感觉到市场有降温现象。
主流房价市场(定义为售价约100万美元的公寓楼)则持续市场表现良好。在这个价格区间内稀缺良好的房源,对本地和海外买家而言都是争夺好房的一大挑战。
超豪华房产市场的疲软究竟会持续多久还将拭目以待。

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来源: CNBC, 2016年3月13日以及东西方置业咨询

曼哈顿公寓价格于2015年四季度暴涨

根据道格拉斯·艾丽曼(Douglas Elliman)的近期报告,曼哈顿公寓价格中位数较上年同期上涨17.3%至115万美元。平均价格已达194.8万美元,同比增长12%,创下新高。每平方英尺均价为1645美元,同期上涨28.1%。
不过,细究数据不难发现有微妙之处。新建住房的中位数上涨了15.4%至205.9万美元。另一方面,转售住房的中位数价格体现出一个8.1%的温和上涨至96万美元。换句话说,大部分价格上涨来自于高端公寓的并不寻常的销售,且成交都发生在过去三个月。
尽管有这些微妙的事实,但纽约的公寓买家们这些天还是处境艰难。在这个市场兴旺的档口,银行的房贷标准异常严格。如今更严格的规矩则使这些数字更值得注意。事实上,该季度,“50%交易是现金交易,”Elliman总裁多蒂·赫尔曼(Dottie Herman)如是说,并称投资曼哈顿公寓似乎是比股票市场和共同基金更好的一个投资选项。
房源在最后一季度终于有所增加,但只是增加一点点而已。
那么对买家而言有什么好消息呢?或许有一个细微数据值得一提。科克伦(Corcoran)的报告显示,合同签订数量 -- 可能会在新年首三个月转化为成交量的这个指标,下降了12%。因此,1月份市场会略有冷却。

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来源:《纽约杂志》 2016年1月

纽约市房价创下新高

华尔街日报报道,曼哈顿公寓价格在2015年创下新高,典型的公寓价格首次超出1百万美元。

根据纽约市财政部门的分析,曼哈顿公寓价格中位数已上升至接近110万美元,较上一季度和2014年第四季度的965,000美元上升了13.5%。

2015整年价格的中位数也创了新高达到980,000美元,较2014年的920,000美元上升了6.5%。

然而房屋销售仍然很旺。根据每年截至12月21日报至纽约市政府的销售情况,2015年曼哈顿成交12,872套房源,而2014年成交量为12,608套。

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来源:2015年12月29日经济政策杂志

纽约房价创下新纪录

若干家地产经纪公司的最新数据显示,纽约曼哈顿房价在过去12个月中上涨了9.5-12个百分点。
纽约依然是对本地及国际买家具有吸引力的市场,而曼哈顿和布鲁克林这两个区预期将在未来继续发展。
曼哈顿的租金中位数达到了历史新高3,339美元。这主要是由于一居室单元的租金价格比去年上涨10.7%所致。
布鲁克林的租金中位数也在逐渐升高,全面上涨了1.5%。
StreetEasy的数据科学家艾伦·莱特菲德特(Alan Lightfeldt)在一项声明中表示,“在曼哈顿租房比以往任何时候都贵,这对于城市的长期住房承受能力来说是个沉重的负担。面对过度拥挤、曼哈顿和布鲁克林部分地区的高租金和日益激烈的竞争,更多的纽约人不得不将注意力转向布鲁克林南部和东部,以及曼哈顿110街以北,这样才能减小租金压力。”
曼哈顿的转售价格出现了新记录982,958美元,较2014年上涨了6.3%,与此同时,房屋售价中位数也有所上涨。在布鲁克林,价格指数较去年上涨了9%,达到历史新高545,139美元。
下个月,StreetEasy 预测曼哈顿和布鲁克林的地产价格都将继续上涨。
虽然近期股市下跌对于市场的最好表现有所影响,但销售价格依然比去年同期高,而且纽约的奢侈地产也健康如旧。

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来源:Luxury Daily,2015年10月30日

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