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曼哈顿房产价格再创新高

像摩纳哥和香港一样,纽约房价刚刚创下新高,而且这种趋势越来越疯狂。
上个月,曼哈顿二手公寓价格创下新高,尽管市场供应量的增长已经大幅减少了买家之间的竞争。
纽约房地产网站StreetEasy.com发布的一份报告显示,6至8月间二手房价格指数已经上升了1.1%,创下该指数自1995年以来的新高。市场上的公寓存量比起一年前上升了5.4%,创下自2009年10月以来的最大年增幅。
但当前市场供应仍然紧张,曼哈顿空置公寓数目比5年平均值还要低16%。StreetEasy.com分析认为,这种情况下房价会被进一步抬升。该网站预计8月份房价会增长0.4%。

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稿件来源:彭博社
2014年8月

投资纽约公寓的收益是如何跑赢其他投资方式的

谈到投资,一些纽约房地产仍然在为投资者产生丰厚的回报。

下图比较了曼哈顿100所著名公寓在和其他一些商品——黄金、原油、生猪和咖啡,在十年里的投资收益率。这些商品都以期货形式交易——人们在未来的某个特定时间以特定价格买入或卖出某件商品。

住宅收益
投资纽约公寓的收益是如何跑赢其他标准商品期货的。
于上一年6月比较价格的百分比变化。

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投资回报方面,过去十年里黄金以12.91%的复利年增长率居首;原油期货以11.02%位居其次;接下来是9%年化收益率的咖啡,生猪期货则平均每年上升5.34%。
相比之下,标准普尔500股票指数在过去十年的平均年化收益是5.56%。
上市公司“城市地产”研究部主管皮特•卡里内表示,同一时间内曼哈顿住宅类房地产投资者获得了平均6.5%的年化增值收益,这还包括2008年房地产市场出现的崩盘。为了追踪房地产收益,这家公司研究了2004年中至今的公寓卖出价,计算出每平方英尺居住面积的单位价格变化,并以此得出十年里的复利年平均增长率。
“纽约房地产市场类型复杂,一致性不高,比较难比较。” 卡里内先生说。
有些资产的波动率让人担忧,例如原油和黄金。它们可能带来高收益,但考虑到政治因素的影响,它们也有相当大的风险。投资可靠性方面,生猪可以和房地产相媲美,但今年是一个例外:美国生猪养殖农场里爆发的致命的病毒已经导致数百万头猪死亡,生猪期货价格也因此下跌超过50%。

来源:华尔街日报,2014年7月24日版。

在第二季度,曼哈顿房地产市场依然保持高价格和低供应量

在第二季度,曼哈顿房地产市场依然保持高价格和低供应量。尽管与去年的全速狂飙相比,销量增长有所减缓,但依然保持了连续第七个季度的上涨。过去90天,市场的主要特征如下:

• 房源少—供应依然不足,但有所改善
• 销量减缓—主要是由于价格高,但同时供应不足也意味着可供出售的房产不多
• 奢华公寓和康斗推动价格上涨—大部分售价并非过高,但第五大道上以7,000万美元成交的公寓和SoHo区以2,600万美元成交的无门卫合作公寓让平均价格大幅上涨。

据纽约杂志(New York Magazine)称,房源不足依然是个问题,尽管市面上的房屋数量上涨了18%,但实际数量依然只有5,659套。市场上活动依然很丰富,但较去年同期相比稍有减少。

据报道称,买家还在遭受竞价战,市面上45.9%的房屋都按要价或高出要价的价格成交,这个数据是过去六年里的最高值。

但随着供应逐步增加,销售并不乐观。更多的人们把房屋放在市场上,希望能赶上价格最高的时候,所以随着供应的增多,成本将开始下降。同时,中城(Midtown)也将迎来大量奢华康斗,大约有750个单位。然而,目前的房屋均价已创纪录地达到170万美元,买家在买房时也表现出一些抗拒和抑制,特别是对价格在500万美元到1,000万美元之间的房屋。我们将会看到房屋在市面上停留更长时间。所有这些因素都会限制房价的上涨。

克莱恩商业周刊(Crain’s New York Business)的报道也显示,第二季度价格的激升令销售速度大幅下降。本季度,曼哈顿康斗的售价中值是910,000美元,比去年上涨了5.2%。

目前在建的大部分康斗都主打奢华或超奢华风格,所以开发商要开出高价才能收回成本,这就导致了价格平均中值的上升。

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纽约的百万单身公寓

本周初,布朗•哈里斯•史蒂文斯(Brown Harris Stevens) 刊登的一份广告在推特(重要社交网站)上引起了巨大反响。之前负责报道彭博社管理的纽约时报记者迈克尔・巴巴罗(Michael Barbaro)提到,“纽约房地产又破纪录了吗?正是这价值一百万美元的单身公寓。”实际上这是指经纪商詹姆斯・佩雷斯刊登的上西区一处532平房英尺的单身公寓,要价近110万美元。这座公寓位于西76大街的哈里森大厦。
这真的是纽约的“新纪录”吗?答案当然是不。这甚至不是现在刊登出来的最贵的单身公寓。现在刊登的最贵的单身公寓价值180万美元,位于罗伯特•斯特恩(Robert A.M. Stern)设计的Superior Ink大厦内,紧挨西村的高架线。它的面积是689平方英尺,而一个月之前,它刊登的价格还是190万美元。

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来源:《纽约资本》,2014年6月

十大最昂贵房地产市场

对大多数人来说,纽约已经是昂贵的房地产市场。这里某摩天大楼内的一座公寓刚刚以5000多万美元的价格售出,而它卖得这么便宜只是因为它是尚未装潢的空屋。但对全球的富豪来说,纽约房产可谓物美价廉。
最新报道显示,按每平方英尺的价格计算,纽约的房价是受富豪青睐的某些其他城市的一半。莱坊财富报告(Knight Frank Wealth Report)指出,国土面积极小的摩纳哥公国蝉联全球最贵房地产市场的冠军。报告称,100万美元在这里只能买到15平方米的空间(约160平方英尺)。所以你可以买一间价值100万美元的卧室,可能还得和其他百万富翁合用浴室及厨房。
在纽约,同样的100万美元可以买到足足30平方米的空间(约430平方英尺)。在这份全球房最昂贵房地产市场排行榜中,纽约仅占第六位,低于摩纳哥、香港、伦敦、新加坡与几内瓦。
蓝茨(Dolly Lenz),Dolly Lenz房地产公司的创始人称,“从全球视角来看,纽约市场是非常物美价廉的。对于看着房价在过去二十年里飙涨三倍的纽约人来说当然不划算,但是富豪会放眼全球,当他们比较这些城市时,纽约市场还是非常有价值的。”
伦敦是最受富豪青睐的城市。这项研究排名是基于四项因素对富豪的吸引力而作出的:经济活动、生活质量、知识/影响和政治权力。伦敦世界排名第一,其次是纽约。这两座城市经常占据榜单前列(就像是比尔盖茨和巴菲特的地位),而它们又是紧密相连的。然而,这项研究预测纽约终将占据上风。报道称,“历史、地理位置和长期积累的财富令伦敦和纽约的地位坚不可破,但纽约很快会从政治权力和经济活动中取得优势。”
立即与我们联系讨论您心仪的纽约或美国其他地方的房地产。
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来源:美国全国广播公司财经频道,2014年3月

曼哈顿房地产十年回顾:涨幅最高区域

纽约市房地产公司普天寿地产公司发布了一份“曼哈顿十年”报告,详细记录了曼哈顿全岛每个街区十年间的房地产销售价格。
如果能重新来过,我们可能会入手市中心的房子。这是曼哈顿公寓和合作公寓飙升最迅速的地区,在2004年至2013年12月的十年间,合作公寓房价涨幅为57%,公寓涨幅为60.5%。2004年时,市中心的合作公寓平均售价为644,493美元,现在刚刚超过100万美元;公寓在同时期则从130万美元飙升至近210万美元。
今天,曼哈顿上城区——西116街和东96街以北、位于两条河流之间、延伸至岛的北端的区域——平均售价仍低于十年前市中心的房价。今年的平均售价是505,435美元,比2004年的公寓和合作公寓平均价格358,657美元高出40.9%。
东城——96街和42街之间、第六大道以东的地区——的合作公寓在过去十年间仅升值30.06%,但公寓的涨幅却高达71.1%。西城——116街和34街之间、第六大道以西的地区——的合作公寓在过去十年中升值25.9%,公寓则升值39.9%。
正如报告所显示,城市的房价已经平安度过了经济衰退期。“我很放心,因为在9/11事件和次贷危机之后,这里的房市还能如此坚韧,”普天寿房地产公司曼哈顿分公司总裁史蒂芬•詹姆斯(Steven James)说道。 “尽管经历波动曲折,它还是会重回正轨,振奋精神,勇往直前。”
要问十年前没买哪里的房子让人后悔不已?詹姆斯说,“我真希望在1980年的时候买下西81街的联排别墅啊,那时才65000美元”。谁说不是呢。

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Elliman Report

东西方置业顾问帮助中国留美学生家长购房(上海教育展)

二零一四年三月二十九日,东西方置业顾问有限公司参加了在中国上海举办的启德留学国际教育展。此次教育展对任何关心海外留学的人士公开开放。500多个中国家庭参加了此次教育展,与来自北美、欧洲、亚洲及澳大利亚的大学代表见面,对海外留学进行了解。东西方置业顾问的上海成员出席了此次教育展,帮父母及学生寻找在美国留学期间购置房屋的机会。
我们团队成员与各个留学申请阶段的家长及学生见了面,有些家庭刚刚开始申请美国大学2015年的招生,而有些学生已经被录取。其中,我们与余先生进行了长时间的交谈,余先生是一位父亲,也是一名投资者,他不仅计划自己去国外完成语言学博士学位,还想将自己的儿子送到美国学习艺术。我们还遇到一对想到美国生小孩的情侣。
由于美国拥有众多顶级学府,它一直是中国家庭送子女到海外留学的热门选择之一。很多中国父母计划在子女留学期间为他们在海外购置房产。其中有一位母亲,想为自己两岁的女儿了解美国小学的情况,她想在美国买房陪女儿完成全部学年。还有一位父亲想在儿子就读的大学附近购买一处公寓,以便随时探望儿子。

此次教育展中,与我们聊天的大多数学生及家庭都认识到了买房的好处。如果学生想在大学四年期间租一间校外公寓,花费预计将达5万美元。而如果学生选择住在学校,他们要准备好多付些钱,而且暑假的时候不能留在学校公寓。由于美国房价在2009年大幅下跌,而此后也只是缓慢回升,因此美国的房价依然不高,这是人们买房的绝佳机会。大多数城市的房价都预期会逐年上涨5%,所以现在购房不仅方便,更是一项适宜的长期投资。即使学生决定结束学业后回国,父母也可以将房子卖掉,而且房子有很大可能会升值。这样,父母不仅能收回全部费用,还很有可能获得不错的回报。如果父母不打算卖房,当地的经纪会帮他们寻找新的租客,而父母就可以收取房租。
东西方置业顾问有限公司,位于上海及香港,为计划购置美国房地产的亚洲买家提供一站式及个性化咨询服务,帮助买家购买房地产进行投资,或购买房屋以供留学或移民用。东西方置业顾问致力于帮助潜在买家在全美国搜索、参观并与各方协商以寻求最佳房源。有关我们的更多详情,请浏览www.USARealEstateOnline.com 或致电+86 (021) 6157 4948

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纽约公寓价格继续上涨

最新的第一季度报告显示纽约房地产市场异常火热。

曼哈顿的买家面临着自2007年以来最紧张的公寓库存。部分报告显示,由于供应不足,二手公寓的价格在过去12个月内增长了12-13%。其他房地产报告指出,纽约公寓的平均售价在过去12个月内大幅上涨30%,已超过170万美元。这种情况主要是因上层市场的大额成交量导致而成。由于去除了异常值而更受认可的衡量标准—售价中值,上涨了18.5%,达到972,428美元,但仍未达到2008年的顶峰值100万美元。

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曼哈顿豪华地产依旧蒸蒸日上

曼哈顿豪华房地产市场依旧蒸蒸日上,纽约新市长试图缩短贫富差距的努力或将付之流水。根据两大房地产经济公司的数据,2013年的最后一个季度,公寓的中位价已达到85.5万美元,而另外两大地产公司记录的中位价也达到84.1万美元。
这两个数字都明显高于美国独栋屋的均价。据美国全国房地产经纪人协会的数据,该类物业的中位价在11月达到19.6万美元。CNN的Money.com报告中指出,在通常销售缓慢的第四季度,曼哈顿的平均销售价格也是最高。
最昂贵的物业涨幅最大。售价排名在前10%的物业同比增长10.4%,中位销售价已达到490万美元。这是因为新公寓开发项目的数量增加,并且几乎都是约300万美元起价的豪华公寓。

显然,由于土地成本高,开发商都选择建造豪华公寓,而这也是他们赚钱的最佳途径。购买这种昂贵物业的买家往往在华尔街工作,或者是国际买家。即使金融领域的就业增长仍然缓慢,投资银行依旧给员工支付巨额工资。2012年的平均奖金为12.19万美元,而这个数字在去年预计将更高。另外,众多的国际买家,尤其是来自中国的买家已在曼哈顿购置物业。他们把这里看作是其剩余资产的一个安全的避风港。
所有这些因素结合起来,将曼哈顿几乎每一个街区的房价都抬高了。即使如同北曼哈顿和哈林区这样的街区,也能看到豪华公寓窜起,开出高价。一套不到1200平方英尺的两居室的公寓有时也能开出超过150万美元的价格。房地产专家指出,随着市场的不断加强,这些高价将蔓延至外围各区,尤其是那些容易进入曼哈顿的区域。
今年的价格增长预期将更为温和,因为去年的销售记录显示大部分需求已经被满足,并有可能因为抵押贷款利率提高而进一步放缓。

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来源:《地产商业新闻》,2014年1月

纽约豪宅市场2014年持续走高

纽约豪宅市场作为媒体关注议论的焦点,数据全面激增,然而这种趋势能否持续发展呢?

尽管2013年第四季度的公寓销量整体上升了26.8%达至3,297套,整体市场的售价中值仍未超过2008年的最高值。此外,还有些新的改变可能会妨碍今年实现两位数增长,比如新贷款合资格准则以及可能会上涨的利率。
纽约Douglas Elliman 房地产公司主席兼执行总裁多罗西•赫尔曼(Dorothy Herman)指出,“融资状况还会持续紧张”,“目前贷款的合资格准则还很新,我们会继续观察。如果融资能容易一点,今年还可能实现两位数增长。”她还说,“今年会和去年一样,谈不上高峰,但市场良好且健康。”

安居地
赫尔曼女士解释说,销量上涨主要归功于纽约的安全、清洁,以及较其他国家相对稳定的地方和国家政府。
而且,纽约的房价也比其他都市便宜。
赫尔曼女士说,“纽约的房价比伦敦和香港低,作为一个大都市,这里的房价比其他很多地方都便宜。”
受联邦银行刺激措施的影响,贷款利率调低,这吸引了很多买家。此外,市场有限的供应量也刺激了买家在条件允许时迅速下手买房。
纽约Halstead房地产公司执行总裁黛安.拉米雷斯(Diane M. Ramirez)称,“库存不足的问题将继续存在,但是人在困境中会充满创造力,买家和经纪商都会尽我们所能来面对库存不足的大环境。”
她说,“你会看到一直不愿卖房的人们开始考虑卖房,消费者将开始充满信心,人们会说这不是我想要的尺寸,不是太大就是太小,还会考虑其他地段。”
此外,个人财务的稳定也促进了近期销量的激增。尽管经济衰退对奢侈品消费者的影响并不像对平民百姓那么大,但人们在各方面的资金依然很紧张。
拉米雷斯女士称,“目前势态良好,我看到已经成交的买卖都很给力,这是个好的开头。”
她说,“我们还有不少定了合同但还没成交的新公寓,这些交易将产生不错的收益。”
赫尔曼女士和拉米雷斯女士都注意到,近期购买豪宅的不仅有国内买家还有国际买家。国际买家大量涌入公寓市场,因为购买公寓不仅清算简单,而且不需要复杂的背景调查,而美国买家则慢慢回归市场权衡他们的选择。
Douglas Elliman公司的赫尔曼女士表示,“很多婴儿潮时代出生的人们一直居住在郊区,而现在已步入四五十岁,想再回到城市中。当然国际买家也很多,但我认为不到一半。”
Halstead公司的拉米雷斯女士称,“总得来说还是当地人在搬来搬去。新泽西、长岛和康涅狄格这个三角区可能在缩小,想把当地人移出去。”
合资格贷款对这个势头的影响不大。拉米雷斯女士指出,被新准则限制的买家其实并不是能在竞价战中获胜的人们。
为何如此昂贵?
五千万美元甚至更昂贵的房价却可以随时卖出去,这些异常的数据表明土地成本会越来越高。
纽约时报指出,2013年第三季度的平均合同价激增近60%,从216万美元涨至历史新高343万美元,超过了2008年第三季度的最高值221万美元。
尽管开发商想生产更便宜的替代品,但可行性非常低。为配合高成本,新开发项目将加入豪华便利设施,而模式升级会更加缓慢。
赫尔曼女士称,“土地太过昂贵,如果想得到收益就不能建造便宜的房屋。”
拉米雷斯女士表示2014年应该关注新营销策略,比如打造无人区景观物业、运用更多社会媒体及新技术。
她说,“有很多新的营销观念让人眼前一亮。”

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来源:奢侈品日报(Luxury Daily),2014年1月

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