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纽约房地产价格飙高影响唐人街

纽约不断飙高的房地产价格严重影响了一些街区的评分,包括著名的唐人街。

曼哈顿下城一直以来都是中国移民及其家庭重要的据点,是华裔人士在西方最大的聚集中心之一。然而现在由于大批白人专家和学生涌入这里抬高了房价,导致很多人不得不离开。

民怨纷纷

亨特学院亚美研究及城市规划系教授邝治中(Peter Kwong)指出,开发商急于建造高楼大厦是出现转变的原因之一。同时,他还抱怨市长迈克尔•布隆伯格(Michael Bloomberg),他说,“市政厅一直在整个纽约建高楼大厦,尤其是曼哈顿地区,唐人街是唯一还没被改造的地区。”

纽约的亚裔美国人法律保护和教育基金会(Asian American Legal Defense and Education Fund)今年年初发布的一项报告显示,唐人街、波士顿及费城都出现经济适用房紧缺的现象。报告还显示豪宅及酒店业均有所增长,而亚洲商业及家庭住户都有所下降。

在纽约,市长布隆伯格的政策记功于犯罪率大幅下降,他的支持者称房租上涨标志着城市经济的进步。

但是在曼哈顿唐人街,房租上涨已经逼走了很多住户。2010年人口普查结果显示,从2000年开始,唐人街已经有约17%的中国居民离开了这里,大约6000人。

房租涨价,移民搬家

孙美荣(音译,Sun Meirong)自从1990年离开家乡福州第一次来到美国就居住在曼哈顿唐人街,她的餐厅临近唐人街的中心运河街。她说餐厅的客人少了很多,主要是中国移民。

“以前,比方说感恩节,街上人多得根本没法走路。但是大概从三年前开始,街上几乎没什么人了。这是我们看到的唐人街的变化。”

孙说她的很多邻居都因为房东要装修房子而被赶了出来。

她说,“之后他们把房子卖给开发商,根本没考虑过最开始住在这里的人们:移民们。”

孙觉得,唐人街的变化违背了美国所代表的理念。

她说,“美国是一个移民国家,但很多移民来到这里却没有地方生存,或者根本负担不起。”

唐人街的草根组织正在抗议对街区内部进行的改建。

华人职工会秘书李华称,该组织已集得数千人的签名,希望阻止近期对曼哈顿东部进行住宅高档化改造的计划。

“我们一直在所有可能的场合进行抗议,在听证会上抗议、向政府规划部门抗议、在市议会上抗议。我们每一步都有上百人参与,但是布隆伯格说了算,而他们根本不在乎。”

随着纽约市政厅即将进行新一轮市长选举,人们希望唐人街以及其他纽约低收入人群的命运能够就此改变。

新市长比尔•白思豪(Bill de Blasio)已承诺将缩小纽约贫富差距,并增加经济适用房的数量。

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来源:美国之音,2013年12月31日

专家预测2014年房市

美国房地产市场在2013年强势复苏,超出了很多经济学家的预期。库存少且利率创历史新低导致了房价上涨,而超乎经济学家想像的是,这还引发了某些市场的竞价战。当然也有积极的发展趋势,如持续上升的房屋价值预期将在2014年继续升值,按揭利率也预期在明年有所上升,这同时会抑制买家购置新房产的能力。

回顾2013年的数据有助于我们展望新的一年:

1. 库存将逐步稳定并恢复至传统周期性水平
2013年年初可谓“低库存年”,这是由于买房需求增加而业主却在等待房价进一步上涨,他们希望等到经济稳健复苏后再把房产投放市场。年初便出现了严重的库存不足(据 realtor.com报道),但从2月份开始库存不足的现象有所缓解。到2013年年底,库存与去年持平。然而房屋的销售速度胜过2012年,库存龄中值下降了11%。

2. 更多业主的资产有望恢复到正资产
2013年第二季度,房价的上涨让250万“潜水屋”业主恢复到正资产状态。然而,目前仍有约710万处房产是负资产,预计有一千万名业主(占所有按揭购房业主约21.1%)仍处于“低拥有”状态,即拥有的房屋权益低于20%。值得令人高兴的是,2014年房价将继续上涨,这将令更多的业主恢复到正资产。据realtor.com报道,10月份房屋定价中值较2012年同比上升 7.57%。

3. 按揭利率预期会上升
2013年按揭利率上升了约100个基准点,2014年有望继续上升。美联储新任主席珍妮特•耶伦 (Janet Yellen)预计将延续本•伯南克主席(Ben Bernanke)的政策,包括通过购买大量按揭证券以保持低按揭利率。然而,由于经济好转,美联储已考虑限制购买证券,这将导致利率出现小幅回升。

4. 法拍活动预期会放缓
法拍销量可能会在2014年大幅缩减,在房市中的角色变得微乎其微。2013年9月,法拍活动连续第36个月出现同比下降。法拍库存已跌至多年来的最低值,自2012年年底下跌近33%。法拍活动在2013年第三季度下降39%,跌至2006年第三季度以来的最低值。

5. 住宅负担能力预期进一步下降
美国房地产经纪协会的住宅负担能力指数(通过比较房价与收入得出)在2013年下跌至五年来的最低值,这是由于房价上涨的速度超过了收入的增长速度。就算美国经济开始快速发展,工资上涨,住宅负担能力指数仍会随按揭利率的上涨而再次下滑。

谁都无法肯定预测2014年房市的状况,房地产市场永恒的定律就是地方市场的表现差异巨大。全国的数据能体现出经济的整体状况,但房价、库存和法拍活动须依当地市场状况而定。如果想了解你所在的市场的最新情况,还是联系社区的房地产经纪吧。

来源:赫芬顿邮报(Huffington Post),2014年1月8日

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纽约房地产对亿万富翁来说物美价廉

纽约豪华公寓的平均售价是每平方英尺2000美元,远远低于伦敦和香港的房价。同等级别的豪华公寓在伦敦的售价接近每平方英尺10,000美元,而在香港则是每平方英尺8,800美元。由于纽约房地产市场的价格如此优惠,超级富豪们正涌入这里购置房地产,房价也将因此有所提高。

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来源:美国国家公共电台,2013年11月

中国开发商大量收购纽约房地产项目股权

中国开发商绿地集团同意收购纽约大西洋广场(Atlantic Yards)70%的股权。大西洋广场位于布鲁克林区,是一处面积达22英亩的住宅及商业房地产项目。
中国政府为使房价下降而持续调控中国房地产市场,这令中国房地产开发商开始不断向海外扩展。中国开发商另一巨头,中国万科,已在今年年初决定加入旧金山的一处房地产项目。

世邦魏理仕集团(CBRE Group)的陈先生说,"中国开发商持续投资海外房地产市场的趋势取决于他们从第一批投资中取得的收益。他们面对的最大的挑战是不熟悉海外市场,所以最明智的做法是与当地企业合作。"

绿地集团将与其合伙人森林城市拉特纳公司(Forest City Ratner)共同开发大西洋广场项目,两家公司将分摊项目成本。森林城市拉特纳公司的董事长布鲁斯•拉特纳(Bruce Ratner)称,"这次合作将更迅速地向市场推出6400所住房,其中包括2250所经济适用房,这对于布鲁克林以及整个纽约来说都非常重要"。绿地集团的董事长张玉良则表示,"绿地看好美国市场,美国经济正在复苏,市场流动性很充裕。"

来源:彭博社,2013年10月

在美国购置房产-外国人申请签证的要求

过去几年中,美国房地产市场在某种程度上来说很不景气,但是这是现代美国的房地产行业历史中购置房产的最佳时期之一。现在,情况尤其如此。有大量的外国投资者涌入一些热点地区,如纽约、洛杉矶、佛罗里达州和其他主要城市。再加上许多非美国公民购买、拥有以及保留房产,美国的房地产市场可能会复苏。

但是,9/11事件之后,要获取进入美国的入境签证变得比以往更加困难。虽然外国人也能够在美国购置房产,但是希望在美国购房的外国人都希望能够进入美国。在购置物业时,首先需要房屋所在的社区和地区,并与律师会面,如果物业要租赁的话还要聘请管理公司,所以能够进入美国去办理这些事情是至关重要的。

随着现代科技被应用到房地产营销中,许多居住在美国以外的人可能习惯于使用一些虚拟工具,如网上虚拟游览网站和交互式网站功能和工具。然而,精明的买家会亲自到有意向的地点进行考察,在亲自察看了房产之后才会决定是否购买。

目前,从大多数国家到美国旅行都需要签证。所需要的签证类型将取决于旅行的目的。对于想在美国购置房的个人来说,应该申请B-2旅游签证;B-2签证适用于临时进入美国观光旅游或获得医疗服务的个人。

要申请美国B-1旅游签证,应该首先填写一份在线表格。表格填写完成后,申请人须打印和保留申请书的条码页。下一步是访问位于申请人本国的美国大使馆或领事馆,询问签证所需的其它材料。可能需要进行面试,以确定申请人是否有申请签证的资格,在进行面试之前应该事先支付申请费。

如果投资者想要在美国居住,则需要取得永久签证,并通过合法程序正式改变他们的移民身份。在许多情况下,家长会为他们在美国上大学的孩子购置房产,这些孩子凭学生签证在美国居住。

2013年9月美国房价走高

美国主要房地产组织——全国地产经纪商协会公布了截至2013年9月的最新美国楼市数据。
当前美国房价的中位价是199200美元,比一年前高出近12%。已出售的物业数量却比去年较低。这一点符合业内专家的预期,即今后几年内新楼盘不多,抵押贷款利率较高,房价也较高。
据路透社报道,因政府部分关闭、联邦住房管理局进而推迟处理按揭,10月份美国房地产销售预计将继续放缓。

纽约平均月租金已超过3千美金

房地产数据提供者Reis公司最近发布的一份报告显示,纽约市平均租金已攀升至每月3000多美元,明显高于全国平均水平的每月1062美元。纽约平均租金高出排名第二位的旧金山50%以上,后者的平均租金是每月2000美元左右。

房源仍然稀少。欲在纽约租房的专业人士往往必须迅速采取行动,以确保他们喜欢的公寓不被抢走。大致上,曼哈顿的住宅空置率远低于2%,给想在好地段租房的人造成了很大难题。最新数据显示,这些租房者为了找到他们理想的公寓,不得不支付更高的价钱。

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外籍人士购置纽约房产的介绍

人们起初可能认为外籍人士在纽约购置地产是非常困难的。然而,有调查指出,在纽约寻找物业进行投资或者为即将踏入纽约顶尖学府的儿女们购置房屋的外籍人士数量正在与日俱增。这些外籍人士可以寻求信息及帮助来购置梦想中的美国房产。

第一个问题通常是:“我是外国人,可以在纽约买房吗?”答案是:“当然可以”。在美国,任何人都可以购置房产。美国居民房地产对外资拥有权不作任何限制。但是,在纽约购买房产并不意味着你可以无限期住在那里。到访美国以及在美国居住是有法律法规限制的。任何外籍人士须取得签证或绿卡才可以到访美国或在这里居住。对大部分外籍人士来说,取得旅游签证并到纽约看房通常不是问题。但需要在您原籍国向美国领事馆提交一些表格,这个过程可能需要几个星期时间(每个国家所需时间不同)。如果您想在美国为即将在这里读书的儿女购置房产,需要注意的是,在美国读书的儿女通常可以取得学生签证并住在您所购置的房子里,但您要到美国探望儿女或者想住在美国,就需要申请签证。

第二个外籍人士经常问的问题就是:“我应该在纽约哪里买房?”这个问题不能一概而论,要视个人需求而异。但大部分外籍人士会选择在曼哈顿买房,也就是纽约的中心岛。华尔街、时代广场、中央公园以及很多公司总部都位于哈曼顿,这里基本上就是纽约的中心。很多专业人士倾向于选择曼哈顿,因为这里有他们日常生活所须的一切。甚至很多家庭也坚持留在曼哈顿,因为这里聚集着顶尖学府而且生活便利。

第三个问题是:“在纽约买哪种房最好”?大多数国际买家都会选择比较新的公寓楼房。纽约的房产主要分两类:公寓和合作公寓。外籍人士通常会选择公寓。购买合作公寓颇具挑战性,因为申请手续复杂(需要提交文件和面试)而且日后出租房屋也不容易。

最后一个问题通常是:“在纽约买房需要什么手续”?首先,买方需要清楚自己的要求,比如最高预算、购买时机以及房产的理想特征。然后,房地产顾问会给您一些初步建议,比如您的要求是否合理,或者您比较适合购买哪个街区的房子。当您对纽约房地产市场有了初步了解之后,到纽约实地参观房产将事半功倍。房地产顾问会与纽约经纪人合作为您筹备行程并预约参观房产。参观房产有助于让您了解街区间的差别和价格差异。最后,在双方沟通商议后会给出报价,接受报价后就会拟定购买协议并订立结算日期。卖方接受报价时,您需要先支付一笔定金(通常是10%--20%)并在结算日期支付余款。

曼哈顿第三季度房地产数据——房源存量创历史新低

在纽约买房从来就不是一件容易的事,而最新数据表明,大苹果的房地产需求仍然强劲。报告中2013年第三季度的数据显示,曼哈顿房地产市场的库存水平持续走低,而销售则不断增加。一些专家称,该季度的房源存量已达到13年来的最低水平,而房地产销售则达到了2007年以来的最高水平。最后,或许也是由于上述因素,房价继续上涨。基于顶尖房地产经纪商发布的市场报告,公寓楼盘的中位价高出12个月前3.4%-11%。公寓的平均房价大约是每平方英尺1350美元(即每平方米14530美元)。

iMoney智富杂志采访——东西方置业咨询有限公司接受香港顶级商业杂志iMoney的采访

2013年7月27日至28日,在香港发行的商业周刊iMoney智富杂志发布了一篇关于纽约房地产的报道。我们的团队作为专访对象,针对纽约房地产市场提供了精辟见解。

其中的关键讯息包括:

- 中国买家是美国和纽约房地产的国际买家中的主要成员。许多中国人的购房目的是出于教育(孩子去美国留学)、投资或自用(第二家园)。其根本原因是中国公民对其本国政策/法规的不确定性表示担忧。大部分的中国买家仍然是因为孩子打算去美国留学(高中或大学)而买房。
- 纽约无论在国内外都受到强烈关注,城市经济整体不断改善,而新公寓又供不应求,因此当前的公寓大楼竞争异常激烈。例如,目前我们的一些客户不断经历在纽约置业的挑战,只因供应不足和竞标大战。房源不足也是眼下的一个重大问题;通常每年应有8000-9000套新公寓投放市场,而实际上开发商(由于信贷/融资不足)只能在市场上投放2000套。

整篇报道详见附件。

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Simplified Chinese translation

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