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纽约最昂贵的住宅

以下是纽约目前在售的十大最昂贵的住宅。

10. 上西区的联排别墅:要价5000万美元
这幢联排别墅建于1900年,属于美术风格建筑。1998年进行了全面整修。整幢别墅共7层,有8间卧室,14个浴室和1个屋顶花园。
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9.上东区的顶层公寓:要价5000万美元
这套公寓位于19楼,有6间卧室,8个浴室和阳台。
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8. 文华东方酒店上的顶层公寓:要价5000万美元
这套4825平方英尺的私有顶层公寓有一个30英尺的画廊和1个酒窖,并提供酒店的礼宾服务,可享用酒店设施。
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7.广场饭店顶层的公寓:要价5500万美元
这套公寓有4间卧室,1个60英尺长的客厅,还能在此一览中央公园的胜景。
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6. 马克酒店上的顶层公寓:要价6000万美元
这套顶层公寓有6间卧室和1个环绕式阳台。
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5. 市中心巴卡拉酒店顶层的公寓:特价6000万美元
这套顶层公寓(仍在建设中)将有5间卧室和5.5间浴室。
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4. 中央公园西区15号公寓:要价9500万美元
这套公寓位于35层,拥有5间卧室,并能一览中央公园景色。
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3. 第五大道的整层公寓:要价9500万美元
这套公寓位于18楼,拥有15个房间,并能在此俯瞰中央公园。
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2. 市中心的公寓:要价1.15亿美元
这套奢华公寓在第51和52层。
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1.皮埃尔酒店上的顶层公寓:要价1.25亿美元
这套三层公寓拥有5间卧室,6个浴室,1部私人电梯以及大理石楼梯。
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来源: Businessinsider.com

美国房子热卖, 楼市供需青黄不接, 怪现象频传

US Houses are selling like hot cakes as demand out-weighs supply .

时令近夏, 在美国也即将开始进入买房的热门季节, 有些动作快一些的买方, 已经积极的到处看房, 一个周末下来看过不下十几套房, 看的区域范围变大了, 原因不是因为他们想买的区域很大. 实际上, 却是因为附近的区域根本没有什麽房子在卖.
除了最近因为房价快速回升, 很多的买方有点急着在价格依然相对合理时, 锁定时价买进, 避免后来买得更贵. 另一方面, 美国国会最近正忙着修改移民法令, 依照新版移民法的计划, 以后具有能力与财力的新移民的比例将会大幅增加, 热门城市的房价更预期有明显的增涨.
在这样的一个背景下, 想买套便宜房子变得难度颇高, 众多买家与代表他们找房买的中介, 为了应对这一轮的快速供需变化, 都在想法子, 想要能安心的在现在买套房, 所以都各出奇招, 让房市怪现象又再度在美国楼市上演.
怪象一. 难得有人要卖房, 中介四处打电话找房子卖
美国平均房价在2012 到2013年之间, 少则成长了10%, 很多高速成长的地区房价成长了20% 到30%, 即使已经有不小的升幅, 但房价还是比五年前便宜很多, 大多数的目前屋主的买进价格还是比现今市价高, 现在愿意卖房的人并不多. 反倒是市场上买家大幅增加. 不但是美国国内的买房需求上升, 国外来的买主也热烈参与房子竞标, 一套房数十个买家要出价已成了近来的常态, 这样的情形, 让房子一在市场浮现, 大多很快就成交, 也让房子供应短缺的情形加剧.
很多的中介即使是乐见市场再次火爆起来, 但是随着这鼓热潮一同而来的, 却是找不到要卖房子的人, 前些日子中介们有相当多的代销合同在手上, 但近来却发现要签到一分纪纪代理合同变得非常难. 主要是现在要卖房的人变少, 另外很多的房子都没有公开在市场上销售, 刚听到有房子在卖的消息, 去看房时已经都成交进入 Pending 阶段了.
眼看市场热了但手上没合同, 许多的中介开始忙着打电话, 打给区域里的一些客人或是进行陌生客户开发, 当然很多也踫了一鼻子灰, 但为了要让自己的客人有房可以看, 还是得硬着头皮找房子来卖.
怪象二. 买家大胆出价, 整天看房多次出价, 还是没买到
每年的五月份开始, 各个小区的路旁都可以看到小区里卖房的小招牌, 但今年的小招牌特别的少, 在有些区域里, 只要是有个小招牌插在小区入口, 就可以吸引不少想看房的潜在买家. 一车车的看房人潮常让不清楚状况的居民以为哪家又在开 Party. 今年看房的人出价的情形远较以往来的积极, 以前很多人一整天看房却一个价也没出, 挑三捡四的像是在小摊上买古玩似的. 但今年开始可大大的不同了, 来看房的人很多都主动出价, 比牌价高出10%的出价比比皆是. 有些买家一整天都在看房, 出价热烈, 但竟然一套房也买不到, 屋主牌价70万美元的房, 他出75万, 总觉得自己应该是买的着了, 怎么知道最后是80万成交, 人家还用的是现金全额.
怪象三. 卖房口袋名单大行其道, 连MLS 刊登系统来不及刊就卖掉了
以往一般人卖房找中介, 他们会用 MLS 这套多重刊登系统将要卖房的信息刊出, 最近, 有在看房找房的买家都会发现, 怎麽一些像是 Trulia , Zip realty, Zillow 等网站里刊登求售的房子变得非常的少, 不明白的人还以为是不是这些个网站渐渐不热门了? 但事实上却是相反. 在这网站上不停找房的人变的更多了, 但因为很多求售的房子来不及放上 MLS或是根本不用放在房地产网站, 就已经有很多买家上门看房. 有些房子刚才打算出售就被某些中介私下藏了起了, 若不是出的起好价钱的 VIP客人, 也没有机会看到房子. 有房子的卖家也乐于不用让太多陌生客人进入家中, 只有少数真正出的起好价钱的买家, 才有机会来看房子.
这些因为美国房市復甦再度出现的怪现象, 并不是美国房市的常态, 美国是自由经济体制, 房子也和其他商品一般信息流通充足, 但为何还是出现了这么多的怪象呢? 客观的来分析, 由于经济渐进式的回復, 很多先前手上有些钱的, 也已有房的都还在找房买, 即使买了第二套或第三套都不嫌多, 觉得看来看去还是投资在房子上最好. 现在市面上的房子不够卖, 排队找房子买的人远远多过于想在此时卖房子的人. 再加上新建开发商新屋开工进度缓慢, 口头上说找不到工人, 实际上他们打算慢慢盖等市价再度往上才是最大原因. 如果, 一个市场大家都在盘算着价格会在往上, 没有什么人想卖, 大家只着着怎么才买的到的时候, 要把房价压下来, 真的可以算是件不可能的任务.

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房屋存量减少,曼哈顿公寓价格上升5.9%

由于出现十年来房屋存量低谷,可供出售的公寓减少,买家相互竞争,致使曼哈顿的公寓价格在2013年第一季度出现上涨。
根据评估公司Miller Samuel Inc.和房产公司Douglas Elliman Real Estate的数据,1月1日至3月31日出售的私有公寓和合作公寓的均价较去年同期增加5.9%,达到820,555美元。市场房源数量下跌34%,打破12年来的记录。其他房地产机构的报告也指出房屋存量与去年相比下降26%。
评估机构Miller Samuel和中介公司Douglas Elliman的数据显示,新建公寓的库存下降更多,在第一季度同比下降了42%。销售均价上升了36%,达133万美元。

来源:彭博社 2013年4月

这波美国楼市投资潮究竟有多热?

“去年用十万上下就可以买到一间 house, 现在根本很难再找到这样价钱的同类型房子了”

“现金, 现金, 怎麽都是拿着现金找房买的买家?” 一位Las Vegas (拉斯维加斯) 房产经纪人说到, “现在要在拉斯维加斯用贷款要买房的人还真难呀!” 不过才不到一年的时间, 拉斯维加斯由去年第一季度的楼市谷低开始回春, 短短数个月, 房价竟然腾空跳了超过20%, 几个月前社区里还常见到中介公司放的For Sale 広告牌, 一下子全部都不见了 。

是谁一下子吸光了市场上的馀屋?
美国今年在几个先前价格最惨跌的几个区域楼市, 房价翻身的速度已经是史无前例的迅速, 先前闷了多年的资金, 在受够了防守型投资的低收益的鸟气后, 今年总算找到了一个难得的新机会. 一下子数百亿美元的现金, 快速的流入了房地产行业. 这些钱, 很高比例的是由原来投资在债券, 黄金或私募基金的资金, 转进了楼市. 像是黑石 Blackstone Group LP, Colony Capital 等基金的大量扫货, 以及American Homes 4 Rent 这类型出租型的投资公司, 都正在进行抄底投资. 在美国大约已有近6万户的房地产被此类型投资者买走. 手笔之大, 速度之快, 今人惊奇.
原本这些大型投资基金, 可能是避险型或是私募型, 而投资的目标以往都不在楼市. 即使有, 也大多只在拍卖市场捡便宜. 但现在大家都直接跳进一般公开上市房的竟标当中. 可怕的是, 他们手中充足的现金, 足以让一般用贷款买房的大众, 只能眼睁睁坐在一旁看着价格一直往上升, 根本没有平等的机会来标到房子.
在沿海的加州, 从北到南, 来自海外的投资也在一年以内, 用现金把平均价格又往上推升了10%到20%不等. 不少投资团体集资在西岸热门房市大举购房, 一团人一趟下来买下十多套并不希奇. 大家都明白, 出国前先把现金准备好, 才是在这波上升趋势中抢得先机的王道.
用大笔现金下手买房的, 并不仅只有亚洲买家, 欧洲最近问题不断, 欧债搞的欧盟国家都在四处找有钱人开刀, 想杀鸡取卵的国家里一堆富人都打算”钱逃”海外, 美国这里也有不少来自欧洲与俄罗斯的现金买主, 也加入了这个现金抢房的热潮.
买房怪现象又起, 只卖大户的”口袋名单” 再现

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数年前楼市景气大好的时候, 也有一阵子出现过有钱却买不到房的景况. 手中签到了大案的经纪人开始把一些价格较高, 档位高的房地产低调的”不公开上市”. 只把房子出售的讯息通知少数的”大户”, 不把出售讯息放上任何房地产的查询系统, 也不在物业外放置任何的広告. 神袐的进行房子的中介交易, 而这类型大户的现金充足, 下手买房的速度也很快. 而这种不公开上市的交易方式, 也满足了一些想保持低调的富豪们的隐私, 当他们卖房的时候, 也不想让一大票陌生人在他们家里看房, 让全世界都看透了他们的生活, 也知道了他们正在卖房.
目前这种低调的口袋名单式的卖房, 竟然从高档豪奢楼市漫延到了一般家庭住家的房地产市场. 由于有现金实力的富人最近都开始把聚焦房市当作近年投资的重点项目, 好的物业即使拿出了现金, 也不一定买的到. 这些富人开始主动与手上常有房子来源的中介连络, 希望把看房的优先权留给他们, 也渐渐形成了这样的一种合作关係, 更加剧了大家买不到房的现象.

在美国买卖房子有哪些开支呢?

钱前美国投资买房在现在是门显学, 国内不乏事业成功人士, 为了多样化的资产配置或是走国际路线, 正在积极抢进美国楼市. 最近一波美国平均10%上下的房价升幅, 也可以归功于来自新兴金砖经济体的国际买家, 大手笔的下手吃货, 把美国一些热门地域的楼市快速的向上急拉, 让美国不少区域都产生了价量背离, 有行无市的供需严重失衡的情况.
钱前美国前, 投资者应要注意, 投资美国房地产与投资在自己国家的房市不能等同视之, 美国联邦有联邦法, 地方有地方法, 各州的法律也不一定相同, 法律除了是规定行为人与保障大众权力外, 另一个重要的功能就是为政府带来收入, 除了税收外, 您不能不知道还有哪些个名目, 在投资房地产过程里是政府和相关行业可以向买方和卖方收取的. 我们这个专题, 就要帮大家分析, 一般在美国交易一笔房地产, 会有哪些钱要花? 让您先有个心里准备, 也不要忘了也把这些成本算在购房金额里.
在房子交易时, 按惯例是由卖方来支出的部份:
我们先看在只有交易时支付的单次费用:
要给政府的税金, 包含了给州政府, 县政府, 还有地方政府的 Transfer taxes.我们以现在最多华人投资的加州为例, 这个过户税, 在加州一般是每1000美元收1.1美元, 也就是大约房屋交易价格在扣除税费后的淨价的千分之 1.1, 在与其他州比较起来, 并不算太高.
不过要特别注意的是, 在市级的地方房产交易和过户的税金, 在某些地方高的惊人, 有些可能县级政府收大约千分之1.1, 但是在同一个县里, 不同城市所需支付的税率差别很大, 大多数的地方只要交给县级政府千分之1.1, 但在少数的某些地区, 市政府要拿的可能高出5倍至10倍, 也就是房子价格的1%以上, 但这些税金大多是因为有某些特定用途, 经地方议会通过后才可以徵收.
有兴趣参考加州各地方交易过户税金的, 可以到以下的网址: http://www.californiacityfinance.com/PropTransfTaxRates.pdf
Title Insurance 卖方要支付的房产产权保险费
HOA 社区委员会住户移转费
HOA 社区费已到期与预付部份
合同押印费
Escrow Fee 卖方要支付的第三方公证担保费
Pest control and termite inspection防虫除虫费用
某些城市会有 city 或county inspection, 有 Inspection fee (视地区而定)
Notary公证费
Document preparation fee文件准备
Home warranty 房屋保修责任担保费用
中介的经纪费用, 一般大约是交易金额的 6%. 但也有一种是签约时签定固定金额, 不按百分比抽佣, 一般金顮较大的买卖时, 可以考虑与中介谈采用这个方式的可能性.
其他杂费: 包括个别经纪公司可能会收取的行业规费, 邮寄费.
我们再来看在房地产交易时, 通常买方要支付的部份:
一般在美国买房的民众, 大多都会向银行申请贷款, 如果买方采用贷款方式, 则会产生下列费用:
Loan application申请费
Document preparation 文件准备费
Broker, originator 或是 lender 费
Points 点数费
申请处理费
Tax service fee税务服务费
Underwriting 背书费
Wire transfer 汇款费
另外, 如果是没有用到银行贷款, 只用自有现金的买方, 主要会有以下的第三方服务费用:
Appraisal 估价费
法务代理人费 – 如果有请专业律师或是法律代理人进行合同处理, 才会产生的费用.
Inspection 虫害检查费
信用报告
Document preparation 文件准备费
转户费
HOA 社区费预付

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房产保险 - 每年都要支付房产保险费, 这笔费用在买屋时就要先付一年, 接着在合约满一年时, 要再付下一年的保费.
美国居民每年二次的大事, 也就是在二月前和十一月前要支付房子的房产税, 地税, 和相关的一些杂支, 各类税金的名目很多, 都会详细的列在税单上, 税率一般大约由房子成交价的1.2%-1.5% 以上起跳, 再加上这些各地方都不同的税金, 美国是一个重视使用者付费的国家, 所以有些个新建设或新服务打算开始, 可能又免不了增加税收项目了.
其实, 这些谈到的费用和税金都是房屋交易时会产生的必要开支, 有时有些费用会依照买卖双方在合同签定时内容不同而采用不同比例方式来分摊, 但实际上看, 这些费用也都是从卖价里抽取出来或是额外再外加上去的, 所以, 终究算是买方在买单, 这些费用分开来看虽然不大, 但零零总总再加起来, 也要到交易金额的8%到10%上下, 算盘打的精的投资人, 在计算投报率的时候, 也要记得这些也都是整体成本的一个重要部份.

环球高档住房

纽约,巴黎,伦敦,香港和悉尼的高档住房都排在全球前十位。然而,根据房地产调研公司Knight Frank(莱坊)公布的报告,这些城市的房价却相差悬殊。
在参与调查的全球主要城市中,香港的高档住房价格是最高的,豪华两居室住房的标价为481万美金(约3000万人民币)。与此同时,消费品价格也很高,每加仑牛奶大约要10.22美元(约16.9元每升),每加仑汽油要将近8.10美元(约13.4元每升)。
在纽约,一套标准豪华两居室却要便宜得多,售价仅为213.5万美元(约1334万人民币),消费品价格相比香港而言也更为低廉。
Knight Frank的住房研究主管Liam Bailey指出,世界级大都市的排名每年大体上都较为稳定,对于境外购房者来说,有两座城市最受青睐,这实际上就是伦敦和纽约之间的较量。

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来源:华尔街日报,2013年三月

您可能不知道的美国城市大排行

哪里生活成本最高, 哪儿房子卖最快, 数字会说话
如果您要来美国投资买房, 正在思考着有哪些地方可以多加注意, 有哪些地方可能符合您意中的最佳城市, 我们这里提供几个您可能会很感兴趣的一些排行榜, 让您有一个可以快速参考与研究的有关信息.
美国生活花费与消费水平最高的地区

1.曼哈顿-纽约市
每月平均房租-3902美元
平均房价- 130万美元
汽油价格每加仑-3.97美元

2.布鲁克林-纽约市
每月平均房租-2411美元
平均房价- 96万美元
汽油价格每加仑-3.90美元

3.火奴鲁鲁(檀香山)- 夏威夷
每月平均房租-2464美元
平均房价- 67万美元
汽油价格每加仑- 4.24美元

4.旧金山 (三藩市) - 加利福尼亚州
每月平均房租-2630美元
平均房价- 81万美元
汽油价格每加仑- 3.80美元
5.圣何塞-加利福尼亚州
每月平均房租-1728美元
平均房价- 77万美元
汽油价格每加仑- 3.89美元

6.皇后区- 纽约市
每月平均房租-2152美元
平均房价- 63万美元
汽油价格每加仑- 3.88美元

7.斯坦福-康涅狄格州
每月平均房租-2011美元
平均房价- 57万美元
汽油价格每加仑- 3.90美元

8.华盛顿哥伦比亚特区
每月平均房租-1852美元
平均房价- 75万美元
汽油价格每加仑- 3.71美元

9. 橙县 (橘郡) - 加利福尼亚州
每月平均房租-1716美元
平均房价- 68万美元
汽油价格每加仑- 3.95美元

10.波士顿-马萨诸塞州
每月平均房租-1755美元
平均房价- 46万美元
汽油价格每加仑- 3.70美元

由上辺的排行榜中. 我们可以发现, 纽约州的纽约市当中的三个区域均名列全美前十大生活成本最高的地区, 可见纽约市的商业机能与生活便利, 依然吸引着美国最顶尖的富豪们聚集, 纽约的曼哈顿的房价已经等同于美国房屋市场金字塔最顶端的代表.
另一个值得我们特别注意的现象, 前十大生活费用最高的区域里, 之中有6个是在美国东岸, 说的准确点它们都在美国本土的东北地区, 另外其中的3个都是在美国西岸的加州, 唯一的不是在美国本土的是夏威夷的火奴鲁鲁(檀香山), 当地生活花费较高的原因, 主要是由于物资大多需要由外地或是美国本土运输到当地, 物价相对较高. 但当地的失业率低于全美国的平均,大约是4.8%.
看过全美前十大花费最高城市后, 我们来看一下, 哪儿的楼市成长的最迅速也最火爆.
近月美国十大房地产交易最热络城市

1.凤凰城- 亚利桑那州
2.芝加哥- 伊利诺伊州
3.休斯敦- 得克萨斯州
4.达拉斯-得克萨斯州
5.奥斯汀-得克萨斯州
6.圣地亚哥-加利福尼亚州
7.洛杉矶-加利福尼亚州
8.萨克拉门托 (沙加缅度) - 加利福尼亚州
9.丹佛-科罗拉多州
10.波特兰-俄勒冈州

这个排行的计算方法, 是统计当地有多少个上市的房地产在刚公开的24小时内就被买主订下而转变为不公开状态. 其中排行第一名的凤凰城真的非常的热门, 房价快速增长, 平均每平方呎单位价格是1,235美元, 较去年同期成长了近30%. 但市场上房屋的供给比去年却下降了17%. 显示买家众多但房屋的供应量却明显的跟不上市场上的巨量需求.
在第三到第五名之间全都由得克萨斯州的三个大城市拿下, 这也说明了得州即使土地大, 房屋供应量足, 但在当地就业市场强力回升之下, 买屋需求仍然相当可观. 能够登上这前十大交易热络城市排行, 这之中所代表的, 不但是种求房若渴的市场现况, 也代表着这些投资人或买主都预期当地未来仍然会有相当不错的上涨空间. 反应在房子出售信息快上又快下的现象当中.
这个交易热度排行榜上, 加州也有三个地区进榜, 我们可以注意到, 南加州的二个大城市圣地亚哥与洛杉矶, 关于这二个大城市最近也有新的报告指出, 当地近二年来以现金买房而不申请贷款的人是有史以来最多的, 可被视为有现金实力的投资人已开始进驻当地房地产市场, 其中有一大部分, 也都是来自中国的投资型买主.
我们把上辺提到的两个大排行综合起来研究, 可以发现到近期楼市发烧程度最高的城市, 大部分都是先前房价下滑较多或是近期就业市场表现亮眼的区域, 而原本生活物价水平高的城市, 近期以来的楼市表现平稳, 房屋需求没有过热的现象. 代表当地楼市先前的降幅并没有很大, 房子供应和需求没有明显失衡的情况. 也说明了生活消费水平高的城市, 房地产很适合作长期持有的布局与长线投资, 而最近交易热度高, 房屋买卖交易流动快速的区域, 很适合想要快速赚取价差, 中期或是短期投资的投资人, 利用这股快速成长的热潮, 迅速的买进卖出, 以资金优势和灵活的操作在当地楼市获利.

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在美国投资买房的重要过程

买房是件人生大事, 买卖顺利则皆大欢喜, 若有不慎出了差错, 小则多花钱, 大则后患无穷. 在美国买房, 特别要注意的事更多了, 美国房地产交易在每一州都有不太相同的法令来管理, 这当中的过程每一阶段都需要细心的处理, 找一个有经验, 诚信可靠的专业地产顾问与经纪人, 更可以帮您全程看顾, 能省下许多的研究时间和免除许多交易中的不确定因素, 妥善的完成交易, 有专业的顾问的加入更帮您争取有利于您的交易条件.
我们接下来为您分析在美国购买房地产的主要过程:

1.务实的规划买房预算
来美国买房置产前, 先规划好可以动用的现金, 如果资金可以快速的用来订房, 或是 完整的支付房屋的房价, 在进行出价的时候会更能站在一个优势的位置上.
买房预算多寡, 务必衡量能力与个人资产的配置, 不要过度扩张信用, 在美国买房最好是作为中长期的投资, 短线炒作在美国房产市场并不容易有丰厚的获利且可能要缴不少的所得税, 建议以长期閒置资金来操作或投入较为稳当.

2.找一个值得信任的顾问或是房地产经纪人
美国房地产交易过程较为复杂, 所涉及的层面也広, 找一个美国房地产专业顾问或专精各地区房产的经纪人来协助, 是一个能顾及交易安全和保障个人买房权益的最佳方法.
您可以阅读我们之前的文章, 注意六大素质帮您找到最佳房产经纪与顾问, 里辺有关 的内容, 可以提供您选择合格的顾问与经纪人的这方面的一些具体参考.

3.用心研究各区房地产市场, 锁定要出手的地区
不动产投资最重要的就是锁定要投资的房地产所在的区位, 同样是把钱放进房产, 获利和成长动能在不同的地区会出现截然不同的表现. 所谓的房地产研究, 这个就是首要关键. 必须要多花心思在决定买房的地点,

4.开始搜寻地区内最新房地产上市信息
美国专业的房地产经纪人也有业内共通的查询系统, 可以快速的帮买家找到合于条件的房子.

5.四处看房, 详实地了解每一个可能投资的物业
除了要关注房屋上市信息的动向以外, 要买到合适的房子更必须要勤于看房, 锁定的区域里可能有兴趣的房子都应该去看. 一来是把眼光放広, 二则是有比较才会有更多选择. 在看房时也要作个笔记, 建议您列一张清单, 把要的条件先写上, 在看房的时候把清单拿出来, 一项一项的打个分数, 也把优缺点都记下来, 回去思考的时候会比较理性客观, 也不会被一时的冲动牵着鼻子走.

6.找到有兴趣买的房子后, 向卖方送交Offer letter 出价函
在美国要标购房子, 需由买方提出一封出价函 offer letter, 表达有意愿向卖方出价购买. 一封正式的出价函最好要有下辺几个重点:
出价人的全名, 最好也加上工作职位.
若为经纪人署名撰写, 房产经纪人也必须自我介绍
说明选上这间房屋原因
买主强调自己购屋的合格条件
要出的总价
首付的金额
银行贷款的金额
屋况检查条件和期间
房屋估价条件和期间
银行贷款条件和期间
合同完成日期

7.买卖双方进行合同协商
如果卖方有意要接受买方提交的出价函, 双方的通常会经过经纪人或专业代理人进行合同上的协商. 实务上通常会依据买方的出价函作为起点, 来起草拟一份合同, 双方代理人再依此进行协商. 合同重点很多, 我们会在接下来的一些专题中讨论美国买房合同签定前要注意的事项.

8.双方签订房屋买卖合同
待买卖双方都达成了合同上的条件的协商, 在合同完成必要的增减修改后, 双方必须完成签定买卖合同, 同时这笔交易进入了所谓 Pending期, 也就是合同签订后一直到完成交屋前的一段过程, 双方并在此一期间内完成接下来的交易条件.

9.进行房子现况检查, 也就是验房
房子的 Inspection 也是个非常重要的必经手续, 买方须请专门进行验房的 Home inspector 房屋检查员到场进行非侵入性的检验. 检验的重点是把房子结构上的实际问题找出来, 并且写出一分验房报告. 提供买卖双方后续的交易

10.向保险公司查询保险费报价
美国是个非常重视保险的社会, 很多东西都要保险, 房子的保险也是一个重点. 有申请贷款的保险的要保项目都要依银行方面的规定来走. 房子保险要怎麽保, 有那些是必须要买的, 又有些是视个人需要, 这也是个专门领域, 会在往后深入为大家分析.

11.开设第三方委託保管帐户Escrow并把交易金额存入
为了保障交易双方按合同内容完成交易, 买方会先把买房的款项存入一个”第三方委託保管帐户” 待卖方完成移转交房后, 会由 Escrow 把钱释放出来让卖方领取.

12.查询房地产所有权人报告
在交易前必须再次确定房产物业是卖方所拥有的产权, 查询卖方有没有权利和资格进行这一笔交易, 再者, 要查明房地产在使用上有没有某些限制, 另外, 还要把物业上有没有贷款或其他质借的情形查清楚, 都是这个阶段要进行的.

13.选定房屋保险公司
在经由多家保险公司针对这个房子的房屋保险报价完成后, 买方要决定向其中一家保险, 在保险要保手续完成后, 才能完成交房程序.

14.指示第三方委託保管帐户支付卖方购屋款后取得房子钥匙

在卖方完成合同上的要件后, 买方在通知escrow后, 由escrow 释放出买房款给卖方, 这时买方才算是完成最重要的付款责任. 这时卖方的经纪人才会把钥匙和房屋相关文件, 交给卖方, 双方此时才算 close 了合同, 正式的完成了这一笔交易.

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学区好坏不只影响大学申请, 也影响孩子身心发展

很多有意进行海外置业的朋友, 大多数都抱持着以投资在孩子身上作为出发点的教育投资, 当成是最大的目标. 在国内也大多把孩子安排进入好的学区里. 为了下一代已投入了不知多少的心力与金钱.

如果打算至美国置业, 在现今的环境下, 美国的学区房也是众家竟逐的焦点, 先前资级房贷风暴下, 美国各地的学区房并没有受到太大的价格上的冲击, 除了是因为美国这个社会的”富者恆富” 的情况并没有因社会经济的衰退而被打破, 反而因为中下阶层的经济实力衰弱而变的更加的明显.
美国学区房有着几个特质:

1.房价明显的比附近同类型非学区房高上50% 至80%. 甚至在有些热门地区超过一倍都可能.
2.学区房区内的学校非常严格的实行学生的资格查验, 经常会有调查学生是不是真的家住在学区内, 或者是有造假的情形.
3.房子大多有点历史了, 好的学区一般都是在已建立很久, 在当地城市里都有一定的知名度, 学生考试成绩, 升学比率与学生素质, 都已经建立了它们的优良形象.
4.学区所划定区域内, 由学区教育委员会主管公立学校的事务, 但其他非公立学校的部份, 大多并不属于教育委员会主管的事务. 因此, 私立的 Charter school 和 Boarding school(住宿学校) 不受学区管辖权的影响, 大多也不须要按住房地址来取得入学资格.
5.美国的学区类似小型地方政府一样, 有自己的立法权 ,行政权与徵税权, 独立运作, 可以自行任命管理区内各学校的校长, 因此学区的财政资源如果丰富, 区内学校排名自然长期稳定成长, 而房价也跟着水涨船高.
6.在优良学区里不容易有新开发的新社区, 知名优良学区大多在住房方面早已完成开发, 土地开发已呈现饱和, 也不太会出现拆旧区建新区的情况.
7.优良学区租金也大幅高于附近其他区域水平, 许多学区房都是以出租的方式租给有小孩要就读于该学区的父母, 让他们可以符合申请入学资格.
上面所分析的这些学区房的特质, 不但说明了学区房为何能够在经济局势恶化时依然不受影响, 圪立不摇的主要原因. 如果您是有找寻美国各地学区房的需要, 请把这项条件先向您的顾问或是经纪人说明, 美国的学区房的供给量不大, 通常一上市就会引起多方竟争, 在标购学区房时, 特别要眼明手快, 下手要大胆.
最近美国的 “ 新闻周刊 “ US News & World Report才在今年的 4月23日公佈了2013年的全美国高中最佳学校排行榜. 榜中排名全美国最佳百大高中的学校, 大多数都是特别关注学生语文阅读能力的培养, 数学与科学研究上的训练, 逻辑分析能力的强化, 这些其实都是围绕在做好大学申请入学前的预备学习上. 让高中学校成为了大学教育的预科学校一般. 完善的AP (Advanced placement) 美国大学预修课程规划, 更是让这些知名高中毕业的学生, 有着居高不下的大学入学许可的录取率, 让他们在人生的重要关键, 取得决定性的一胜.
在一个美国的优良学区就读, 不仅仅是关係着未来升学的命运, 也深刻的影响到孩子受教育时的身心健康发展, 好的学区通常也等同会有资优的同学与社会上发展较好的家庭教育环境, 好的学区一般也只有经济能力对等的家庭才能入籍, 也相对产生了一种过滤机制, 把一些不良的人, 事, 物划分隔绝了. 特别是因为在美国许多治安不良的地区的学区, 有相当比例的是一些贫穷线下家庭里的学童 , 这些学生家庭里的成员, 有不少是被视为社会问题的复杂分子, 如果他们经常在自己孩子的学习和生活环境中出现时, 会有什麽样的影响, 为人父母者应该在这个方便多加思考, 特别留意.

注意六大素质帮您找到最佳房产经纪与顾问

美国房地产投资赢家指南系列

成功的人大多能依靠自身的努力而取得成功, 但能够非常成功的人却懂得找比自己更专业的人来帮助自己成功, 在事业上工作上是如此, 在投资的专业领域里更是如此. 如何找一个能予以重任, 帮助自己能取得更佳的成果的专业人士, 是一个影响投资效益和投资决策准确度的最重要的因素之一. 有得力的房地产顾问的忠告和专业分析, 让您能快速的瞭解当地市况, 并进而掌握最新的动态与规划出最有利的投资策略.
很多的朋友们都很努力的在投资项目上潜心研究, 作足了功课, 觉得已经准备好可以在房地产投资上大显身手了. 但往往却忽略了房地产行业的最大特质, 也就是每个区域市场都是一个具个别特色, 各自有差异性的一种投资. 由于金额大, 影响价格波动的因素多, 所以单凭自己的知识力量是不容易轻易取得持续的成功,
特别是美国的房地产市场更有很多与亚洲地区不太相同的地方, 比如影响最大的, 法律层面, 美国每一州的相关法律规定都不太一样, 税务层面, 房屋买卖交易的程序, 房屋分区, 购买成本与维持成本的计算, 还有交易习惯, 这样大大小小的细节, 也常会决定一个投资的成果大小与它的成败. 所以, 魔鬼就在细节里, 即使一个决策的大方向正确, 但对于细节上的忽略, 很可能把原本可以取得很好投资报酬的一个投资案, 变得无利可图或是失利收场.
若您是要在美国买房置产, 一定要找到一个能够代表自己出面谈判并且能提供当地市场专业顾问服务的买方经纪人 (Buyer’s agent). 选择一个优秀房产经纪人或顾问, 我们要找寻的是哪些必要的素质呢?

1. 好的顾问或经纪人的沟能能力要好, 与人沟通时诚意要足.
一个买方经纪人最重的的功能就是看顾买方在买房过程中的权益, 当中不少的机会须要与卖方谈判沟通, 也必须要与买方充分的互动, 明确的瞭解最新的情况, 掌握交易进度. 如果没有一个好的沟通能力, 所有的效果都会降低, 即使看到了好的, 也不一定能在交易里为您争取到最好的交易条件.

2. 人脉资源要充分, 业内网络要广
要找到合适的房子, 一定是要多看多比较, 选择其中最适合您的. 人脉资源广的, 他能找到合适物件的管道就相对比较多, 您的选择也会比较多. 而他们对当地最新业内信息, 也会有更好的掌握度. 有些比较优质的房地产案子在上市后, 他们也有机会在第一时间取得上市的的消息, 让他的客户先进行瞭解和看房.

3. 风评要好, 负责任, 有担当的态度, 能仔细处理流程的人
要瞭解经纪人是否有用心经营, 一定要透过他之前服务过的客人, 所以如果对方愿意提供一些让您参考的客人 reference, 也就是先前客人的介绍信, 会是一个好的信号.
您要去瞭解, 这位经纪人的服务热忱和态度是如何? 是不是经常与客人发生不愉快或是交易时有过争议? 此外, 他所经手的案子, 成功交易的比率多高?
房地产交易涉及很多的法律流程和金融流程, 他是不是个作事仔细, 注意相关流程的人, 也是一个需要详细瞭解的地方.

4. 一定要找一个会为您着想, 以您的立场和权益最为出发点的专业人员
买屋的过程必然会经过一些买方的利益与经纪人利益相矛盾的情况, 比如经纪人自己公司有一些物业或案子在手上, 他们如果卖出这些可能可以取得比较好的佣金报酬, 他们会不会因此只推荐您看他们自己签下来的物业呢? 还是, 他们会依照您的需求, 除了介绍一些他们签下来并且可能适合您的房子之外, 也会带您看一些您可能也会想买, 而且可能更符合您要求的房子? 所以, 建议您要问一问, 当这类矛盾情况发生的时候, 他们会怎麽去处理?
美国各州的房地产经纪法律是有相关迴避利益矛盾的规定, 但这类的事情很多都是只有双方心知肚明, 法律的强制效果有限, 所以经纪人是否值得委託信赖, 还必须由投资人要去亲身膫解.

5. 愿意花时间帮您作市场调查研究, 愿意花时间找真正适合您, 符合您心目中条件的房子, 耐心是关键.
在协助买方找合适房子的过程, 要投入的时间确实不少, 不但要从他们自己公司的资料库系统作比对, 一件一件的仔细过滤外, 还要依据特定条件找寻市场上的正在出售的物业. 是个费神费功的过程, 但一个优良的买方经纪会花很多的时间, 尽力作好这方面的研究, 并且把他们找到的成果向客人报告, 在客人锁定其中一些最想看的房子后, 会一间一间的带客人去参观看房. 他们更会花时间, 与您沟通, 彻底的瞭解您真正的需求, 帮您找出合乎条件的房子.

6. 专业知识是否丰富? 是不是长期在当地经营? 愿意教育他的客户吗?
要明白您所要找的, 是不是个合格的经纪人, 可以至各州的房地产经纪人资格和执照查询网站进行查询. 除了合乎法律规定的证照资格外, 他们是不是真的对这个行业有实务上的专业知识和素养, 就必须在面谈的过程中, 询问一些关键的问题, 来瞭解他们是不是真有能力来为您提供专业服务. 这些关键问题, 我们会在以后的文章中, 与您详细的分享.
除了专业度之外, 您要找的, 也必须是已经在您有意要投资地区, 长期深入经营的经纪或顾问, 他们也更能够掌握到当地的市场脉动, 瞭解分区, 平均价格趋势与各地方的优劣和特色, 才不会让您花了大钱, 买了外表看起来漂漂亮亮, 但却是在治安不好或是邻近令人嫌恶设施的地雷房.
找到一个能让自己信任且具有专业能力来协助完成交易的专业顾问或是经纪人并不难, 最重要的是要花时间去详细访谈, 您也可以依据上列的一些线索来设计自己要问的问题, 加上清楚的表达您想要知道的事. 也要运用您的直觉, 看看他是否具有您心目中可以合作的对象的条件. 一个优秀的顾问或经纪人能大幅的降低交易风险并且帮您争取您交易时的权益, 让您真正安心与轻鬆的买卖房地产,协助您成为一位真正的美国房地产投资赢家.

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